单价不到7万/㎡，就能在深圳CBD买海景房是什么概念？

先来看一组近期新盘价格对比：

龙华卓越和奕府二期，单价5.63万/㎡起；

宝安万科未来之光，单价7.45万/㎡起；

福田佳兆业佳园，单价8.41万/㎡起。

用接近龙华的价格，去买福田的海景房，这是真实存在的吗？

最近，福田中洲湾迎海发布了一张预告海报，单价6.6万/㎡被打在核心位置。

项目现在还没拿证，但这个价格已经在网上掀起了讨论：福田的新盘都要卷成这样了？

不过就在大众谈论价格时，项目也发生了一点关于选房的小插曲。1月10日晚，中洲湾迎海发声明称将按规定公开销售选房，不会以任何形式提前销售或收取诚意金。

那么，这段时间存在感超强的中洲湾迎海到底值不值买？福田除了它，还有没有差不多的项目？接下来一起看看就知道了。

Part 1

福田无遮挡海景房

居住“三板斧”配套齐全

房子值不值得买，有两个价值标准：一个是居住价值，另一个是投资价值。中洲湾迎海在这两个价值的表现上，也有所不同。

01.百万旧改规划

中洲湾迎海位于大金沙片区，该区域作为福田规划最大的旧改片区，规划投入300亿资金，预计建成412万㎡的产业空间和350万㎡的住宅区域。

片区内上沙村旧改占地面积约9.7万㎡，总建面约126万㎡，涵盖住宅、公寓、写字楼、商业和酒店等多种业态，由中洲主导，整个项目被命名为中洲湾。

中洲湾迎海作为中洲湾的二期项目，占地面积约1.1万㎡，总建面12万㎡，由两栋住宅和商业组成。

得益于地理位置的优势，该项目部分高层户型，拥有深圳湾首排无遮挡海景视野。待未来旧改完成后，整个片区的面貌也会得到升级。

02.地铁、商业、学校，三板斧齐全

中洲湾迎海处于福沙路和上沙围头路交汇处，在居住配套方面有不少亮点。

交通方面：项目旁有7/9号双地铁线经过，其中距离最近的地铁站是7号线上沙站，两地之间直线距离约620米，步行大约10分钟。

除了轨道交通，路网交通有京港澳高速、滨河大道等主干道，自驾出行通往其他区域也很便捷。

商业方面：自带约16万㎡商业，加上旁边的KKONE购物中心，两者联合形成约26万㎡的大型商圈，吃喝玩乐一站式解决需求。

教育方面：与红岭实验学校仅一路之隔，出小区即达，大大缩减孩子在上学路上花费的时间。

03.产品：126-260㎡的3-4房

看完外部条件，再来看看内部。

中洲湾迎海由两栋住宅楼组成，共417套。1栋主推建面约260㎡的4房，2梯2户；1栋主推建面约126㎡的3/3+1房，5梯6户。

建面约260㎡的4房2厅3卫户型，三面采光，中西双厨设计，除了主卧套房，次卧内配备卫生间，居住的私密度高，景观阳台宽6米，高层视野好。

建面约126㎡的房源设置了3房2厅2卫和3+1房2厅2卫两种户型。这个户型段比较方正，而且双面采光，但是得房率不高。

04.投资价值

虽然中洲湾迎海具备海景景观，但并非户户观海，周边还分布着密集的城中村。旧改虽然在进行中，但是后期的建设周期比较长，目前整体的居住氛围要打个折。

而且项目地块内仅规划了两栋住宅，容积率高达7.86，这对居住的空间舒适度也有一定的影响，126㎡的户型得房率也比较低。

从自住的需求来看，中洲湾迎海离地铁近，车位比也超过1:1，通勤和停车都很方便。

周边商圈丰富，离学校近，除此之外，附近公园多，日常休闲放松去处多，而且地块内还没有保障房。

目前吹风价6.6万/㎡起，项目附近的绿景红树湾壹号，二手房参考价达到12.8万/㎡。能用龙华的价格买进福田，还是划算的。

整体来看，项目更适合自住。想要投资的话，还需要多考虑。

Part 2

尚悦府VS环湾城

海景/地铁口二选一

福田新盘供应量虽然相较于光明和宝安而言并不多，但是在大金沙片区，除了中洲湾迎海这个选项，还有绿景尚悦府和金地环湾城两个旧改项目可以考虑。

而且更巧的是，三个项目之间的距离都在1公里内。

01.绿景尚悦府

尚悦府位于沙尾福荣路和沙嘴路交汇处，是绿景集团主导的沙嘴村旧改二期项目。一期为已入市的绿景红树湾壹号。

项目计容总建面约10.89万㎡，容积率达到6.2，由6栋建筑组成，住宅建面约8.7万㎡，共990套房，其中可售的商品房只有85户，余下房源均为回迁房。

绿景尚悦府平面图 图源：深房臻选

车位共881个，车位比没达到1:1，无法覆盖房源数，以后停车找车位会有点麻烦。

交通配套：位于沙尾的尚悦府与中洲湾迎海相隔不到800米，与地铁7号线沙尾站直线距离约710米，步行去地铁站大约需要10分钟。

自驾方面，项目临近福荣路、沙嘴路和京港澳高速，开车前往其他片区也比较方便。

商业配套：项目配建1.13万㎡底商，旁边还有一期的商业绿景佐阾红树林购物中心，1.5公里内有体量达到26万的中洲湾商业和KKONE购物中心，再加上周边旧改规划的商业，可以满足日常的购物需求。

教育配套：尚悦府所处的沙嘴村小学位于绿洲小学的学区范围内，中学则在红岭实验学校初中部的学区内，这两所学校都与项目相隔不到1公里。

价格方面，而且项目一期绿景红树湾壹号的开盘均价达到10万/㎡，但中洲湾迎海的吹风价是6.6万/㎡起，如果先不考虑折扣的话，预计均价也在9-10万/㎡之间。

整体来看，尚悦府居住配套比较齐全，靠近红树林生态公园，项目南侧的景观和生态环境较好，部分楼栋高层可以看海。

不过，项目东侧有密集的城中村，旁边还有正在施工的金地工业区旧改，沙尾片区目前处于开发阶段，而且项目的回迁房占比超过9成，可售的商品房占少数，居住体验要打点折。

02.金地环湾城

金地环湾城是金地工业区旧改在建项目，位于沙头片区福强路和沙嘴路交汇处，传计划在年中入市，先推03地块6栋建面约120-270㎡的户型。

地块内全部是可售的商品房源，没有保障房。

项目开发建设用地面积6.2万㎡，计容总建面达到67.4万㎡，分两期开发，包括住宅、公寓、写字楼、购物中心、酒店、1所九年一贯制学校和1所幼儿园。

交通配套：金地环湾城位于地铁7号线沙尾站旁，属于是地铁口物业。此外，项目就在福强路旁，自驾也很方便。

商业配套：项目与绿景佐阾红树林购物中心相距不到百米，1.5公里内有KK ONE购物中心和中洲湾商业。

此外，项目自身还规划了26万㎡的商业、办公和酒店。待商业建成后，整体的氛围还不错。

教育资源：金地环湾城地块内规划了一所幼儿园和一所九年一贯制学校，这所学校传引入的福荣学校。

不过按照目前的学区划分，项目小学学区在绿洲小学，中学学区在上沙中学。

相较于中洲湾迎海和尚悦府与深圳湾海岸线的距离，金地环湾城相对远一点，而且有遮挡，但是部分高层的户型也能看海。

据悉，金地环湾城首发首推的6栋房源，包含住宅和公寓两种业态，价格预计也在10万/㎡左右。

其中住宅有4栋，分布在T7-T10，T7-T8主推面积段约120-130㎡的改善户型；

T9-T10主推建面约180-270㎡的4-5房。整体是以大户型为主。

总结

综合对比位于沙尾地铁站旁的金地环湾城和绿景尚悦府，两个项目之间的距离不到400米，整体的片区发展规划相同。

由于都是旧改项目，都需要经历一定的周期，短期内居住氛围一般。

从地铁距离来看，金地环湾城优于绿景尚悦府。

从商业氛围来看，目前这个阶段都依赖于绿景一期配建的商业，但从日后来看，金地的商业规划更多，建成后整体的商业氛围优于尚悦府。

从教育资源来看，两个项目的小学学区都在绿洲小学，基本没有差别。但是中学学区尚悦府划分在红岭实验学校，而环湾城划在上沙中学，整体来看，尚悦府的要好于环湾城。

由于目前绿景尚悦府还未公开户型面积段和户型图，但项目超9成的房源是回迁房，而是纯商品房地块的金地环湾城，整体的大户型的圈层和居住体验感都要好于前者。