项目点评

卓越缦悦

贺福兴
新房咨询师
15980021602
项目优点
1 教育资源丰富，优质学校环伺，学区优势突出。自持商业体+CBD商圈，生活、娱乐、商务一站式解决。紧邻皇岗口岸（2站地铁），与香港联通便捷，周边聚集平安金融中心等顶级商圈。
2 交通极其便利，项目预留7号线皇岗村站接口、距4/10号线福民站约300米、3号线石厦站约500米，地铁四线环绕，轨道交通出行无忧。
3 自带约7万㎡集中商业（含地下），直线2公里内覆盖星河COCOPARK、皇庭广场等6大高端商场，满足全维度消费需求。
4 城市更新项目，区域发展潜力大，未来面貌可期。 园林景观、配套设施完善，满足全龄段家庭需求。
5 新规大户型，使用率＞90%，91-173㎡主力户型配备“弹性方厅+环幕主卧+三面采光”，空间利用率远超周边项目平均水平，梯户比优越，居住体验佳。精装修交付，省心省力。
项目缺点
1 项目周边部分区域尚在拆迁、建设中，短期内生活环境有一定噪音、灰尘影响。部分楼栋低区或临近待拆区域，景观及采光受限。
2 作为城市更新项目，周边配套完全成熟尚需时间，部分设施待完善。开发周期长，一期虽提速，但整体皇岗旧改规划200万㎡，二期商务双塔落地时间未定，完全成熟至少需5年以上。
3 大户型为主，总价较高，门槛对刚需较高。 吹风价12万+/㎡，远超周边二手房价（6-10万/㎡），较次新盘（如宝生Midtown，11万/㎡）溢价明显，性价比存疑。
4 城市界面割裂，南北两面都是村中村民房，未拆迁区域仍存“握手楼”、巷道狭窄等问题，完全焕新前仍显杂乱，需要长周期的改善。
5 当前划分属皇岗小学、荔园外国语小学（水围）及皇岗创新实验学校，学校排名在福田这个教育强区相对普通。
6 停车位不是很充足，总共规划2151户，规划车位1987个，车位占比约1:0.92，不过因为多数都是回迁房，实际上保证商品房业主1:1的车位占比应该是没问题的。
7 居住人群相对没这么纯粹，小区总规划2151户，商品房723套，回迁房1428套，回迁房占比高达66.39%，不过好在的是不用太过于担心后面回迁房砸盘，因为其中2个单元都是设计的小面积户型，跟商品房错开设计了，另外皇岗村村民本身就有钱，卖房砸盘的概率很低，不过原村民把大量房产用作出租房这点应该是避免不了。
项目总结
项目作为福田核心区极为稀缺的新盘，无论从地段、交通、教育、商业、产品力还是区域未来发展，都具备较强竞争力。其定位高端改善型住区，主打大户型、高得房率和优质配套，尤其适合追求品质生活、注重教育资源和资产保值的家庭。

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