深铁珑境二期85平三房一卫折后价仅360万起，这个价格比一路之隔的卓越珺奕府便宜了足足40万！  

说实话，这个价格确实让人心动，但当我看到深铁珑境二期的宣传海报时，心里却泛起一丝嘀咕——这个价格会不会是另一个深坑？

毕竟，深铁熙府1400多户业主还在为质量问题维权的新闻，就像一根刺扎在购房者心里。

先来附上全套价格表，也可以扫码鹏城好屋查询。

项目基本信息

地理位置与交通

深铁珑境二期位于龙华区上塘片区，石景一路与布龙路交叉口。从地理位置来看，项目属于龙华的中部核心区域，距离深圳北站约3公里，开车大概15分钟车程。

地铁方面，最近的地铁站是4号线龙胜站，步行距离约1.2公里，需要15分钟左右。对于上班族来说，早晚高峰从这里坐地铁到福田中心区大约需要35分钟，到南山科技园则需要50分钟左右。

道路交通方面，项目紧邻布龙路，这条主干道连接龙华、龙岗和宝安，但早高峰拥堵比较严重。不过相比卓越珺奕府，深铁珑境二期的出行条件要好一些，出门至少不会遇到单车道堵车的情况。

户型分析

我重点看了85平的样板房，这个户型最大的亮点是卧室空间比较大。主卧大约有12平米，放一张1.8米的床和两个床头柜还有富余。

相比之下，卓越珺奕府83平的主卧只有10平米左右，显得有些局促。

不过，85平只做了一个卫生间，这对于三口之家来说可能会有些紧张。尤其是早上上班上学高峰期，可能会出现抢厕所的情况。

商业与生活配套

项目周边1公里范围内有上塘荟购物中心，日常购物基本可以满足。3公里范围内有红山6979商业中心，那里有沃尔玛、影院等，能满足更高层次的消费需求。

教育资源方面，项目对口的是上塘小学和龙华中学，这两所学校在龙华区属于中等水平，不算特别突出。

医疗资源方面，附近有龙华区人民医院，开车大约10分钟车程。

价格对比分析

深铁珑境二期85平三房360万起，算下来单价约4.2万/平，这对比周边二手房，比如特发和平里去88平3房2卫385万，虽然是贵了20多万，但是多一个卫生间，不多噪音会大一些，特发和平里83平3房1卫也是360多万成交。和一路之隔的卓越珺奕府相比，价差更是达到40万。

卓越珺奕府83平三房两卫折后价400万起，单价4.8万/平，不过珺奕奕府使用率高，感觉对比的话也不大公平。

主要风险因素

1. 开发商信誉问题

目前最大的影响应该是深铁熙府人才房项目的维权事件，可不是小打小闹，它几乎汇集了当下买房可能遇到的所有坑。

规划说改就改：D地块被爆出违规加建6层、减少停车位，甚至涉嫌伪造上千份业主签名去骗取规划许可。这操作简直骇人听闻。

承诺当屁放：销售时口头承诺的2025年提前交房，现在眼看要黄。工地一度只有几个工人，业主担心烂尾，开放日也突然取消。

品质严重缩水：人才房和商品房之间用材、设计差距巨大。商品房有电扶梯，人才房就得走楼梯；地下车库不通；实际装修质量（开裂、粗糙等）和样板间天差地别。

开发商态度傲慢：出现问题后，业主维权艰难，沟通效率低下，展现了国企开发商在某些时候的官僚主义和店大欺客的一面。

这件事告诉我们什么？它砸的不是深铁熙府一个项目的牌子，而是整个“深铁置业”的品牌信誉。

它让我们怀疑：

1：深铁的承诺还能信几分？

2：宣传的装标到底能兑现多少？

3：万一出了问题，他们会不会像对待熙府业主一样对待珑境业主？

在深圳买房，赌上的是六个钱包和未来三十年，开发商的信誉和态度，决定了你未来十年的居住体验。

2. 产品本身的硬伤

超高层+高密度：二期是51-55层的超高层，3梯6户。超高层意味着未来电梯等待时间长，高峰期出行不便。虽然整体容积率写的是2.92，但那是把一二期低密度住宅平均后的结果，二三期实际的建筑密度和人口密度会高很多，居住的压抑感和等电梯的烦躁感，你要有心理准备。

得房率偏低：由于是超高层，公摊面积大，得房率大概在72%-75%。对比卓越珺奕府用新规做的户型，使用率上吃亏不少。深铁85平做三房一卫，珺奕府83平就能做三房两卫，虽然房间小点，但多一个卫生间的实用性在早晚高峰期是无可替代的。

噪音与环境：部分楼栋紧邻和平路，这条主干道车流量大，噪音和粉尘影响是实实在在的。虽然用了双层LOW-E玻璃，但你不能永远不开窗。另外，项目位于大浪和龙华交界，周边仍然存在一些厂房和工业区，城市界面有割裂感。

3. 奇葩的渠道政策

这一点我真想吐槽，现在深圳新盘大多都启动渠道联动卖房，中介带客能有额外优惠或返佣，这很正常。

但深铁的政策真是奇葩：只有非深户、没交过深圳社保的客户，才能享受渠道的额外优惠！

这意思难道是，为深圳建设贡献了青春、交了社保的人，反而不配享受优惠？这种操作不仅伤害客户感情，也寒了我们渠道伙伴的心。

4. 户型细节问题

虽然85平的卧室空间较大，但只有一个卫生间是硬伤。现在深圳新盘普遍在80多平做三房两卫，深铁珑境二期的户型设计显得有些落后。

另外，我注意到样板房的窗户比较小，采光可能会受到影响。尤其是客厅，进深比较大，中间区域的光线可能不足。

目标客群分析

深铁珑境二期适合：预算有限、注重卧室空间、对卫生间数量要求不高的刚需家庭。

卓越珺奕府适合：注重户型实用性、需要两个卫生间、不介意周边环境的刚需和改善家庭。

如果是我自己买房，可能会更倾向于卓越珺奕府，虽然贵了40万，但多一个卫生间，而且开发商没有负面新闻。毕竟买房是大事，不能只看价格。