松茂御城二期8月28号拿证，9月份开盘到现在10月8日，显示已签认购书仅10套，备案24套，总销量仅34套！

内场销售可能说卖了很多，延迟备案没显示，那我们来看看润臻园3栋。

隔壁润臻园3栋8月12号拿证，比松茂二期早卖十几天已签认购加上网签94套，松茂二期的销量仅是润臻园的三分之一。

内场销售可能说因为润臻园卖的早，但我看了一下润臻园3栋的网签记录只有3套是8月28套之前认购的。

再来看看9月12号拿证的中建观玥名邸9月20号开盘，到现在十几天已经显示接近150套认购网签，这里这么反驳？

据说润臻园和观玥的销量都是靠松茂二期主力，松茂二期没开盘的时候，看房的的是超级多，松茂停一期车场位置都不够，还去了二期停车场。

开盘前热度是相当的高，结果上车的少，大部分没买的要么选润臻园，同样的面积润臻园便宜，或者多加一点点十几万预算选中建观玥名邸位置更好、城市面貌也不错。

我手上就有2个客户看看来松茂还认筹了但是没去买，选择了中建观玥名邸，还有一个因为松茂二期对比选了润臻园。

开发商还说想故意等到准现楼，把户型使用率做高，可以卖贵一些，结果啪啪啪打脸了！

市场表现反差

根据松茂御城二期开盘首月去化仅30多套，而观相似开盘的中建悦名邸首周就卖出109套，润臻园也有一个月内去化近50%。  

这样的反差让我不得不思考：同样是光明区的楼盘，为什么差距这么大？从我手上的数据来看，松茂御城二期首推333套源，按照这个销售速度，全部卖完需要差不多去一年的时间。

这在目前的光明市场是非常异常的表现，因为光明科学城的规划利好一直在持续释放，正常楼盘月化50-80套是比较合理的。

产品力硬伤：价格与价值的错配

说到产品力，我们必须拿出实实在在的数据来说话。我特意整理了三个竞品项目的详细价格对比表，让大家看得一清二楚。

1.户型价格对比

中建观悦名邸的得房率普遍在79%左右（未加赠送），81平三房折后总价291-315万，单价约3.76-3.79万/平。而松茂御城二期的81平户型，得房率仅76%，折后总价277-334万，单价3.55-4.21万/平。

再来看88-90平户型。中建观雅名邸的89平三房折后价331-352万，得房率79%。而松茂御城二期的89-90平户型，折后价308-395万，得房率78%。虽然松茂的88平做到了四房，但其中一个房间确实比较小，实际使用体验如何还需要打问号。

润臻园的价格就增加了杀伤力了——89-90平户型折后单价仅3.31-3.52万/平，比松茂御城二期低了整整5000-7000元/平。同样的三房，总价超出30-40万，这足以让大多数刚需购房者用脚投票。

2.区位认知与城市界面困境

说到区域位置，松茂御城二期的位置确实有点尴尬。项目虽然属于凤凰街道，但已经靠近公明片区，属于凤凰城的边缘地带。

我经常带客户看房，最直观的感受就是周边的城市界面确实比较差。周边都是拆除城中村，短时间内不可能搬迁改造。这种城市面貌对于很多改建型购房者来说是个不小的心理障碍。

交通方面，虽然项目宣传距离地铁13号线月亮路站约400米，但实际要走天桥，步行距离超过600米，对于依赖地铁通勤的购房者来说，这个距离并不友好。

相比之下，中建观悦名邸位于光明中心区，城市界面较好；润臻园虽然位置也一般，但价格足够便宜，弥补了该区位置的不足。而松茂御城二期卡在中间——位置不如中建，价格不如润臻园，陷入了典型的“夹心层”困境。

3.品牌口碑的一期之殇

如果说产品和地区是硬伤，那么品牌口碑问题可能就是压垮骆驼的最后一根稻草了。

松茂御城一期业主维权事件在光明房产圈内人尽皆知。业主们在小区门口挂红布，控诉物业服务质量差、电梯泡水事件引发了业主直接在家阳台挂横幅，环境卫生维护不及时、设施设备维修拖拉等问题，一期业主的维权抗议对二期销售造成了直接的不良冲击。

我在这些年里做了深知口碑传播的威力，形成很多客户来看房时都会直接问我：“听说一期品质很差，是真的吗？”这种负面印象一旦出现，就很难停下来。

4.购房者心理与决策因素

根据我多年的一线经验，我来分析一下目标客群的购房心理。

光明区的购房者主要是两类人：一类是在南山科技园工作的刚需客户，另一类是看好光明科学城发展前景的投资客户。对于刚需客户来说，通勤便利性和居住体验是关键；对于投资客户来说，升值潜力和租金回报是核心考量。

松茂御城二期在这方面都表现力。对刚需客来说，地铁距离较远，周边环境一般；对投资客来说，价格偏高，租金回报率可能不如预期。

更重要的是，当前房地产市场环境下，购房者信心日益增强，越来越多地选择。他们会在多个楼盘之间反复比较，不会轻易做。松茂御城二期在产品力、价格、区位、口碑等方面的决定都没有明显优势，自然很难吸引购房者。

购房者三大痛点

物业口碑大家差：一期业主的集体维权让二期购房者望而却步。谁都不希望自己刚买的新房，就遇到物业服务达不到位、卫生没人管、设施坏了没人修的烂心事。这种前车之鉴，直接动摇了对二期的信心。

周边环境较差：目前项目周边仍以城中村和旧楼为主，城市面貌比较落后。短期内这些旧改项目难以完成，周边环境和配套很难有质的提升。对于注重居住品质的购房者来说，这样的环境确实缺乏吸引力。

性价比不高：对比周边竞品，松茂御城二期的价格优势并不明显，甚至偏高。而在户型设计上，虽然88㎡做到了四房，但其中一间卧室面积过小，实用性打了折扣。反观竞品，有的性价比较高，有的户型更舒适，购房者自然会用脚投票。

竞品对比分析

接下来，我们把松茂御城二期和它的两个主要竞争对手，中建观悦名邸和华润润臻园做一个详细的对比，看看差距有多大。

1.价格对比

从图表中可以看出，润臻园的均价最低，总价也最低，89㎡户型折后总价约280-311万，非常适合刚需首置人群。中观悦建名邸虽然均价略高，但通过上述的关系，总价与松茂御城二期相当甚至相当，而且其户型得房率高达79%，空间利用更加高效。

松茂御城二期则在这三项指标上都不占优势，尤其是均价和总价最高，这无疑了它的对比。

2.详细维度对比

松茂御城二期目前对外公布的均价约为4.69万/㎡。然而实际成交时折有限，综合折扣约9.1折左右，折算下来81㎡小三房折后总价约为300万出头，89㎡三房接近350万。

反观中建观玥名邸，虽然备案均价约3.8万/㎡，但对外给出了加大力度的优惠——按揭8.9折、首付五成8.8折、一次性付款8.7折等。以81㎡户型为例，折后单价约3.76万/㎡，总价291-312万。

相比之下，同样是80多平方米的三房，中建观玥名邸的总价区间和松茂御城二期的差额不大，甚至部分房源总价也差不多。

再看华润润臻园，由于是国企开发且首次开盘，定价相当亲民。开盘均价约3.4万/㎡，按揭9折左右，折后89㎡三房总价约280-311万，在三个项目中总价仅此最低。对于拨款有限的购房者，润臻园的说法显然更高。

3.户型设计与得房率

松茂御城二期的户型主打“高实用率”，宣传81平米可以做到三房两卫，88平米可以做四房。这听起来很刺激，但实际体验中，81平米的小三房空间还是局促的，88平米的四房其中卧室卧室非常小，只能作为书房或儿童房，居住舒适度一般。

中建观玥名邸80平买的人很少，大部分买89平横厅，起房间大厅开间比较大，南北通透，89平横厅户型在光明比较稀缺。

4.地理位置与周边位置

松茂御城二期位于光明区凤凰街道塘尾社区，属于凤凰城片区的边缘地带，靠近公明老城区。

项目距离在建的地铁13号线月亮路站约600米，步行需要穿越天桥，确实距离有些远。

周边目前主要是城中一些村庄和工厂，大型商业相对缺乏。不过项目本身规划了约1.75万平方米的商业，未来可满足基本生活需求。

中建观玥名邸位于光明中心区，紧邻地铁13号线德雅路站，真正的地铁上盖物业，交通十分便利。

周边有光明区政府、红花山公园、光明图书馆等市政定位，生活动态成熟。

相比之下，松茂御城二期的塘尾片区虽然未来已有重新规划，但目前城市界面和配套都相对落后，需要时间来兑现利好。

地图截图展示了松茂御城及周边工业区和城中村，通过以上对比，我们不难发现：松茂御城二期在价格、户型、品牌、地段等方面都没有明显优势，反而在某些方面存在短板，这也难怪购房者会怀疑观望。