鹏宸云筑位于龙华梅林关板块，自2024年首次开盘以来，凭借“非限购区 + 高得房率 + 低门槛”这三重优势，屡创开盘即售罄的佳绩，堪称该板块的“流量担当”。

此次加推的6栋楼王单位，主推105 - 143㎡的大户型，目标定位于改善型住房市场。

1/核心数据速览

地段坐标：处于龙华民治梅林关板块，紧挨着民治水库与华南物流中心，距离福田CBD仅4站地铁的路程。

开发指标：项目占地4.33万㎡，总建筑面积达31万㎡，容积率为5.0，绿化率达40%。规划有10栋32 - 47层的超高层住宅，总户数为2092户。

较高的容积率意味着小区居住人口密度较大，在一定程度上可能影响居住舒适度，例如公共空间的使用会略显紧张。

不过，40%的绿化率为小区环境增添了不少亮色，能够为居民营造较为舒适的绿化景观空间。

产品亮点：得房率在90 - 98%之间，部分户型甚至接近或超过100%，这在当前的深圳楼市中实属罕见。

高得房率意味着购房者花费同样的资金能够获取更多的实际使用面积。但需要注意的是，高得房率可能会伴随着不太理想的梯户比情况，例如可能出现多户共用几部电梯的现象，这将影响居民日常使用电梯时的等待时间和便捷性。

开盘历程：前期加推的房源开盘成绩斐然，迅速售罄。

本次加推详情：6栋楼王位置得天独厚，具有诸多优势。其位置优越，景观视野毫无遮挡，住户能够尽情享受民治水库的美景。

据悉，此次加推的价格较之前可能会上涨5% - 10%左右。而且项目北侧紧邻物流中心，后期还有2块住宅用地，可能会产生噪音问题，对居住的静谧性造成一定干扰。

此次加推的户型面积为105 - 143㎡，均为精装修交付，交房时间定在2027年6月30日。较长的交房时间对于一些急于入住的购房者来说不太友好，需要耐心等待。

可以欣赏一下6栋西南向105品的楼层景观视野，仅供参考。

2/配套解析

交通：近地铁，畅达全城

鹏宸云筑距离南坑站仅约700米，步行大概10分钟即可到达。借助地铁网络，4站就能直达福田CBD，无论是前往福田工作，还是享受那里的商业、文化等资源都十分便捷。此外，周边有多条城市主干道环绕，自驾出行也比较顺畅，可以快速连接北环大道、梅观高速等重要交通要道，方便去往深圳的各个区域。

商业：成熟商圈环绕

周边的商业配套十分丰富，8号仓奥特莱斯、龙华印象汇等大型商业综合体近在咫尺。8号仓奥特莱斯汇聚了众多知名品牌，以折扣力度大而闻名，能够满足居民日常购物、休闲娱乐的需求；龙华印象汇涵盖各类餐饮、影院等多种业态，为居民提供了多样化的消费选择。居住在这里，无需远行就能享受一站式的购物娱乐体验。

教育：规划与现有资源并存

教育资源方面，项目门口有规划中的72班九年制学校，网传是深实验，但具体情况尚未确定，即使是深实验也可能只是挂牌，而且任何新学校都需要时间来发展完善。此外，周边还有华南实验学校和万科双语学校等优质教育资源。不过，规划中的学校存在不确定性，例如建设进度可能会因各种因素而延迟，学校的师资力量和教学质量在建成初期也有待观察。

医疗：

附近有多家医院，能够满足居民日常就医需求。虽然没有大型三甲医院，但一些社区医院和专科医院可以处理常见疾病和突发状况。如果需要更高级别的医疗服务，通过便捷的交通也能快速前往市区的大型医院。

3/户型和周边对比

104㎡户型

该户型通常为三房两厅两卫的设计，布局紧凑合理。客厅宽敞明亮，与景观阳台相连，采光和通风效果极佳。卧室空间大小适宜，能够满足家庭成员的居住需求。

主卧采用套房设计，配备独立卫生间和衣帽间，保障了主人的私密性和舒适性。整体户型动静分区明显，活动区与休息区互不干扰，适合三口或四口之家居住。

121㎡户型

假设为四房两厅两卫，整体布局方正，空间利用率较高。四个房间合理分布，能满足多成员家庭居住需求。

客厅宽敞，提供舒适家庭活动空间。动静分区明确，休息与活动互不干扰。餐厅与厨房距离适宜，方便餐饮操作且避免油烟入客厅。

采光通风良好，多面采光保证室内光线充足、空气清新。收纳空间可能较为充足，入户玄关和房间内都有预留收纳区域。

148㎡户型

这一户型为四房两厅两卫的设计，更加注重空间的舒适性和功能性。入户设有玄关，增加了收纳空间，也增添了归家的仪式感。

客厅采用大横厅设计，视野开阔，与餐厅相连，形成一体化的社交空间，无论是家庭聚会还是招待朋友都非常合适。

卧室分布合理，其中一间次卧可根据业主需求灵活改造成书房或儿童游乐室。主卧空间更为宽敞，带有独立的卫浴和衣帽间，营造出豪华的居住体验。

为了让大家更清晰地了解鹏宸云筑6栋的竞争力，下面将其与周边几个热门新房项目进行详细对比。

户型与得房率维度

鹏宸云筑的得房率表现出众，部分户型得房率超过95%，高于中洲迎玺三期的90%、红山华府的89%和远洋天萃世纪的90%。

这就意味着在相同建筑面积的情况下，鹏宸云筑的购房者能够获得更多的套内使用面积，房屋的实际利用率更高。例如，购买一套100㎡的房子，鹏宸云筑的实际使用面积可能达到95㎡甚至更多。

配套维度

交通：中洲迎玺三期距离地铁最远，到北站1.1㎞，由于北站规模大，到达北站后还需要绕行，反而去白石龙地铁站更为方便，距离为1㎞，步行时间更短；鹏宸云筑距离南坑地铁800米，交通也较为便利；红山华府位于新华医院隔壁，距离红山地铁900米，情况相近；远洋天萃世纪楼下就是地铁站。

商业：各项目周边的商业配套都比较丰富，但各具特色。鹏宸云筑周边的8号仓奥特莱斯和COCO City能够满足不同层次的购物需求；中洲迎玺三期的红山6979商业凭借其独特的商业氛围和品牌组合吸引消费者；红山华府附近的天虹和龙华壹方城也是人气较高的商业中心。

教育：中洲迎玺三期最大的优势在于拥有深中学区，这对重视子女教育的家长极具吸引力；鹏宸云筑虽有规划中的学校，但存在不确定性，不过周边也有其他学校可供选择；红山华府对应的龙华实验学校口碑不错；远洋天萃世纪的华南实验分校也能提供一定的教育保障。

4/购买建议：因人而异

刚需客群

鹏宸云筑之前推出的82 - 89㎡小户型比较适合刚需购房者。在非限购区，首套首付仅需1.5成，约80万起，大大降低了刚需购房者的购房门槛。

较低的首付压力使刚需群体更容易实现购房梦想。虽然交房时间较晚，要等到2027年底，但对于不急于入住的刚需购房者来说，可以考虑这个项目。不过，刚需购房者在购买时需要注意噪音问题，尽量选择远离北侧物流中心的房源。

改善客群

6栋的大户型（105 - 143㎡）无疑是改善客群的理想选择。高得房率带来的宽敞居住空间，以及楼王位置的优越景观视野，都能满足改善型购房者对居住品质的追求。

然而，由于价格相对较高，且北侧存在物流中心噪音隐患，改善客群在选择时要注意楼层的挑选，尽量避开低层，减少噪音干扰。同时，也要考虑到周边环境目前还有待改善的情况，综合评估是否符合自己的居住期望。

投资客群

从投资角度来看，鹏宸云筑所在区域规划为数字经济核心区，具有较大的发展潜力。随着区域的发展，很多业内人士认为其后期有一定的上涨空间。

但周边新房供应量较大，并且这个位置属于龙华的边缘位置，规划了太多产业园，后期能够引入有效企业并带来高收入人群的数量非常少，目前大部分的产业园和写字楼空置率较高，未来二手房市场竞争可能较为激烈，这可能会对房屋的转手造成一定影响。因此，投资客群如果选择鹏宸云筑，需要做好长期持有的准备，并且密切关注区域发展动态和市场供需变化。

中洲迎玺三期4房104平都要660万以上，115平更是要700多万，预计套内和鹏宸云筑104平套内面积相差不是很大。相比之下，鹏宸云筑以其高得房率、相对较低的价格和较为便利的交通等优势，虽然在配套、位置和学校方面稍差一些，但会比中洲更宜居一些。

这也反映出当下购房者在选择房产时更加理性，北站附近4房以上的总价在二手房市场几乎都可以进行对比，再加上综合考虑多个方面的因素，有些购房者可能更关注鹏宸云筑。

综合来看，鹏宸云筑6栋加推有其独特的优势和不可忽视的劣势。优势在于高得房率、相对较低的价格、较为便利的交通以及未来区域发展的潜力；劣势主要体现在噪音问题、周边环境待改善、交房时间较晚、门口规划的学区存在不确定性等方面。

对于自住且能接受配套等待期的客户来说，鹏宸云筑是一个不错的选择。尤其是刚需购房者和追求居住空间的改善型购房者，如果能够合理规避噪音等问题，在这里可以享受到舒适的居住体验。而对于投资客群，则需谨慎考虑，充分权衡周边供应量大等风险因素。