中洲迎玺三期作为龙华北站超核中心片区的新盘标杆，凭借88折预售优惠（折后均价约6.3万/㎡）、双地铁（4号线、5号线）及北站CBD规划红利，项目为纯粹住区，无保障房、回迁房，目前北站唯一带开盘的小面积。

项目主推82-115㎡三至四房，其中预算410万-610万客户可重点关注82㎡、94㎡、96㎡三房户型。以下结合价格表、噪音实测、楼栋朝向等核心维度，提供专业选房建议

小区环境：容积率4.24，绿化率达40%，楼间距较大，最大约180米，车位比超1:1。   

周边在建约13.4万㎡万象系商业等配套，项目自身也配建约7300㎡底商。附近还有星河coco city等大型商圈，以及华南第一家Costco旗舰卖场。

医疗：有深圳市第二儿童医院和深圳新华医院。

教育：小学对口格致中学民治校区小学部等，初中有深圳外国语龙华校区等。

地铁：已通车：4/5/6号线已通车，规划中：22号线和27号线。

主干道：福龙路、南坪快速：可快速通达福田、南山中心区。

自身商业：项目自身配建约7300㎡底商。周边商业：毗邻13万平的龙华版万象城（在建中），星河coco city距离项目约1.2公里，龙华天虹、红山6979距离约在2公里左右。

83平选房攻略

410万-500万（83平）推荐房源：优选3栋四单元05户型（83平）其次再是02户型，得房率76%，均价52242元/平，价格区间432万-456万。

82平所有户型都是看地铁或者部分城中村，没有办法，噪音也是无法避免的，只是噪音的大小，就算隔音屏修好了，阳台或者开窗也能听到，还在玻璃隔音效果还行，关窗后听到的噪音不算大。

3栋四单元05户型＞3栋四单元02户型＞3栋5单元02户型

3栋4单元05户型不用说，是噪音最小，同比其他83视野最开阔，并且同户型对视都比较严重，05户型只有儿童房对视104平的阳台，相对来说至少还有点采光，其他户型儿童房不仅对视距离更进，并且采光之类遮挡还比较严重。

次选3栋4单元02户型，虽然阳台看部分地铁，至少几个卧室视野光线没什么遮挡，主卧视野被3栋5单元遮挡一部分，但是比3栋5单元便宜，并且33层，日常不像超高层遮挡怎么严重，并且还是西南向，15楼左右下午2点半后都能照到太阳光，所以建议作为第二选。

第三选栋单元户型，为什么不考虑栋单元户型呢？单元虽然阳台直面地铁（包括主卧和儿童房都能看到，但噪音大小取决于楼层）但隐私性好很多，单元和，厨房和儿童房不仅相互对视，楼间距之间好像就只有几米，厨房采光比较差一些。总和来看，单元只是单纯次卧主卧看地铁，至少视野是阔的隐私性比较好一点。

噪音情况问题

这个问题大家都非常关注，预计65%以上的客户都是冲着83平去的，几乎噪音83平户型替小区噪音所以总计才怎么低，故意把价差拉大，价格贵的都在115平以上，预计买4房的客户一点都不用担心。

噪音与楼层高度的关系

1.高层建筑噪音更大:在城市中，高层建筑的噪音通常会比低层大。这是因为高层俯瞰的范围更大，远处的噪音也能传过来，有效噪声源更多。例如， 1-5层的噪音最小，11层噪音处于中等水平，而24层的噪音最大12。

2.特定情况下的噪音变化:如果噪声主要来源是一条马路，通常1层噪音最小 11层噪音最大，再高层噪音又逐渐变小。这是因为地面反射或对面建筑反射造成的。如果建筑物四周有多条马路，楼层越高，噪音通常越大，因为有效噪声源增多。

3.不存在特定的“噪音层”:一幢楼并不存在特定的“噪音层”，噪音的强弱是多种因素综合作用的结果。在没有高架桥、马路等影响的情况下，大楼各楼层的噪音差别不大。

总结一句话就是中间大，两头小，低于地铁以下噪音最小，你可能想到了，没错，我们看的样板房2楼就是噪音最小的，开发商也聪明把噪音最小的做样板间，所以如果你非常在意噪音，预算又非常有限2楼我觉得可以作为你考虑的范围。

（根据实拍地铁高度楼盘大概是7-8楼）

 第一优选2-7楼从7楼往下噪音逐渐递减，但需要注意2-3楼可能会比较潮湿，并且采光会比较差，预计从早上到下午4点左右都照不到什么阳光，如果是03-04户型2楼距离马路最近可能也会收到地面车流量噪音影响，如果折中的话4楼左右各方面影响小一些。

第二优选25楼以上，噪音比8楼以下还要小，目前83平的都是层高3米，如果按照25楼来算到8楼至少有21米左右包含天花板墙体厚度大约30米的地铁噪音缓冲。最后选15-25逐渐往上，噪音逐渐减少，因为8-15楼左右噪音最大，15楼以上视野包括日照采光都是比较OK的，3栋5单元02-03可能会西晒。根据折后表能看到3栋4单元18-25楼83平都是434万。

项目西侧低楼层（7-8层）与地铁4号线轨道平行，实测噪音值达65-70分贝（晚高峰）。

避坑提示：避开3栋4单元7-10左右，声音最大，并且03和04户型对视严重。

大面积3房94-97平推荐分析

大面积3房94-96平推荐：

折后总价：3栋3单元568万-603万（2-11层低价区）

3栋5单元606-636万（3-11层低价区）

3栋1-2单元两栋615-641万（3-11楼层低价区）

开发商的定价这里我要吐槽一下，把3栋1单元96平比3单元94平贵40万以上，都是同样的正南朝向，1单元无非就是看花园多一些，噪音其实没有比3单元少多少，还是超高层。3栋3单元02虽然朝马路02阳台视野看部分白石龙城中村，05看消防操场绿化。

3栋3单元02和03同楼层价差18万左右，这18万无非就是买主卧的视野和采光3单元03主卧视野开阔，看消防占和部分小树林，并且卧室朝

东南采光好，日朝没有遮挡。02户型厨房和104平阳台对视并且厨房早上可能没什么光线。

所以看个人预算总价相差20万左右情况下个人会选择3栋3单元03＞02 其次才是3栋1单元，3栋2单元的02户型连2楼都要630万了感觉毫无性价比可言。

至于104平以上户型这里就不过多说了，因为客户少，并且4房以上的可选择多，就不展开细说了，简单做个对比，可以添加微信私聊。

大户型4房对比：

中洲这一次把三房和四方价差拉的比较大，为了消化小3房，115平-143平670-750万明显贵了不少，143平低楼层988万感觉开发商疯了，谁买呀，对比二期价格115平原来660多万就能买到，到三期只能买104平的，二期140多平的860多万，到三期上涨80多万。

虽然二手基本比去年上调15%以上的挂盘价格，但是这个700万左右能选的二手4房多了，龙光玖珑玺89平4房高拓790万（小砍30万左右），红上幸福枫景花园87平3+1房590万、莱蒙水榭云上家园128平4房760万等等 ，考虑4房的朋友可以等等或者欢迎联系我们带看二手进行对比。

最后整理了折后价格表，值得买的楼层房号都重点标注了颜色，需要原图的可以欢迎私信领取。