营销中心2024年12月16日首开，可能由于周一要上班，现场人不多。下面来说说看完后的感受，不建议去现场了！

1、接待中心很小，物料也很少，有点寒酸。去看了啥资料都没有，只有几个销售，纸质版户型图也没有，体验感不是很好。

2、目前没有样板间，想看样板间的朋友别去了，看不到。其实电话咨询的时候，工作人员也表示：开盘后也不会开样板间。有网友调侃说：可能怕大家看了样板间就不买了。

3、目前没有实体毛坯展示，看不到，工作人员表示，有可能取证后开放实体毛坯展示。

4、自媒体想去踩盘的，如果没有认识的销售，建议别去了，销售不太搭理，也不想跟你说话，“你自己转转了解下，其实网上资料更详细”！

5、开盘时间：具体时间还没定，可能12月内或者年前。本次拿证预计只有A座和C座的4-39层，约272套左右，毛坯交付，89平3房，120平3-4房，147平5房。

6、不用验资，没有样板间，没有额外的加钱，外面很多销售都是中介冒充的。

7、现在不用看积分了，工作人员表示，想买关注i深圳就好了，到时取证了会在上面公布，在上面提交资料。

8、交房时间：现房销售，但交房也要走流程，预计明年上半年，具体时间还没确定

9、A座10楼以上能看到部分海（147平），穿过熙龙湾可以看到一点点海，C座看不到海，C座被遮挡了，其它楼栋具体推出时间没有确定，其它楼栋高层才能看到海。

10、得房率75-76%的样子，加飘窗等赠送80%多，飘窗不能打，里面有钢筋。厨房要拓展到阳台，留一部分出来做餐厅。

11、物业费和一期一样8.8元。

此次对外开放展示中心，对外卖的，并不是ABCDE全部5栋楼一次性开盘，这次只开A座和C座，其余的年后再卖。

此次主要推售约90平的3房2卫，约120平4房2卫和约147平5房2卫，毛坯交付，总共272套。所有户型主朝向均为南，分为东南和西南。

大概是下面4个户型：

看了一下这个楼盘的户型图，整体来说问题不大，但得房率一般，预估整体在75%左右。飘窗是不能敲的，如果加上飘窗阳台，大概85%左右。

最重要的价格来了：目前这个项目的吹风价大概是11-13万/平。也就是说，基本没有低于11万/平的价格。

按11万/平的这个价格来算，90平的价格可能去到990万、120平户型可能去到1320万、147平户型可能去到1617万。

这个价格合理么？

如果照三年的行情来看，这个价格会引发深圳楼市的疯抢。但是，此时不同往日，因为我已经听到有人开始嫌弃了：

这个楼盘目前的合理入市估值大概是10万+，而不是11万+。言下之意就是这个楼盘开盘卖10万多还可以，11万再往上就没意思了。

我们以周边次新海纳公馆为例，这个小区主打刚需户型，89平的三房是主力。房价最低谷期仅10万/平，3房曾经创造过最低价915万。

目前在卖的二手房挂盘价是在12万/平。从8万多涨到12万，这个项目赚钱了么？算上利息及持有成本，其实只是没有亏而已。

同理，如果现在都市茗荟二期以11万/平+的价格购入，至少要卖到15万/平才是不亏钱的。

由此：自住可以考虑，投资要谨慎。

很多买家甚至觉得这个宝中这个板块超过10万/平都有点心慌，因为前海/南山/福田核心区才卖8万/9万。

由此，我也看到：深圳楼市在经历了40%的重大房价下挫之后，很多人对于标的的选择也开始发现变化。

曾经大热的宝中，也一度被房价下跌砸猛头脑。早在今年的10月份，就有消息传出：曾经以14万/平成交的热门小区，如今价格已腰斩至6万/平。

以深业新岸线和金泓凯旋城为例，这两个小区在高峰期时成交单价分别高达12万/平和14万/平，但近期却出现了大幅下跌。

最新成交的一套深业新岸线房源，单价仅6.3万/平，总价1090万；而金泓凯旋城一套81平房源，成交单价大幅下调至6.7万/平，总价仅543万。

曾经引以为傲的深圳一路向西，可能真的开始失效。而对于都市茗荟2期11万+的吹风价，其实也不意外，毕竟一期就是10.8万的均价。

至于旁边的一些同品的小区，比如海纳公馆的业主，可能就要开心担心了。因为这个楼盘以11万/平的价格入市，就没有理由买12万/平的海纳公馆了。

即使都市茗荟2期以同样的12万/平的价格入市，海纳公馆也没有什么优势。因为大家都买新不买旧，更何况还要交税，更不要说11万的价格了。

而随着这个楼盘的第一次开盘、第二次开盘，随着720多套新增房源加入，海纳公馆次新、三房的稀缺性会被进一步稀释，接下来可想而知。

每一次新盘的入市，都是对旁边二手房业主的“彻底绞杀”。

万万没想到：都2开盘，愁的是海纳公馆的业主们。