赤湾最近几年新房不断入市供应，导致赤湾关注度也比以前高了，这里以前被说人们说为南山的“观澜”早在80年代南海石油热，深圳建起赤湾港区石油基地涵盖整个前海区域。

几乎整个南山半岛都在围绕赤湾港发展，为了更好发挥赤湾港的吞吐能力，甚至专门修建了平南铁路，如今已经慢慢没落。

1/ 赤湾发展现状

 没想到吧，赤湾港竟然是全球绩效第三名，货柜车遍地、集装箱林立的赤湾是深圳西部重要的进出口货物仓库码头，是全球最有效率的三大港口之一。

随着深圳不断发展南山、蛇口、宝中、前海，前海向左与宝中构建世纪前海湾，蛇口向右与深圳湾融为一体，唯独赤湾从重工业的发展一直被遗忘，发展滞后。

还有一个点就是本身南山对这里就没有太重视给予什么好的规划发展，有些客户以为赤湾属于前海，他的地理位属于前海和南山的边缘。

赤湾港运行导致这里货车与拥堵和一直成为人们的诟病，因南山也有意在这里不断供应住宅，目前也在修建码湾跨海隧道，货车分流改善这里的交通状况。

地理位置处于大小南山和文天祥纪念公园三座山中间，在三山之间发展肯定是局限的，说白了他比较难形成一个大的居住区，和其他居住区也有天然的屏障，导致我每次去赤湾进入小南山隧道感觉到了另一个区域。

好在2/5号线开通，去前海南山蛇口都方便，可以十几分钟可以享受周边的配套，太子湾k11大型商业综合体等，隧道开通后希望发展会越来越好。

2/ 金众云山海

鹏城好屋有很详细的楼盘资料，这里就简单说一下大概情况：金众云山海分东西两区，西区111㎡、116㎡、117㎡目前去化比较多了，西区3栋，网签95%左右，东区2栋，网签78%左右，东西区各有一所幼儿园。

我们来讲讲东区的基本数据，2栋楼总高都是51层、3梯5户，户型为116㎡竖厅4房、117㎡横厅4房、155㎡横厅5房。

从开始的85折－20万到后面的贴息40多万，送黄金等等，综合算下来700万左右可以买117平横厅大4房，比隔壁云府便宜，附近的二手3房比如山海语当时挂牌也要730多万，所以后面去化快。

东区北面靠近隧道高速，不过距离学校近，南区本来可以看港口的，但是前面有一块地最近被拍卖成住宅了，根据设计图纸高度不能超过100米，大概率也是30多层的小高层。后面建设起来完全被遮挡。

3/ 南山1978·半岛擎峯（琅玥湾）

其实就是开云府的二期，为啥要叫这个名字，开发商不想让客户联想到开云府（因为卖的不好）开云府到目前为止仅仅备案11套，这个去化可以是整个片区最惨的新房没有之一。

为什么开云府去化如此之差呢？

主要还是产品错位加上营销策略：

开云府的面积段是124平到203平的一个户型，采用多阳台大飘窗。阳台视野很宽阔，（比金众、琅玥湾、山海公馆都要好），看樱花公园和南二外赤湾学校，定位是改善型，外立面都是全铝板，和哈利法塔同款的超白玻璃幕设计，品质是附近商品房中比较高的，并且楼下还自带赤湾汇商业，楼下就是地铁口。

卖的差主要还是价格太贵，之前一直不愿意给多折扣，九折多，后面因为金众的原因降到了87折，也还要850万，买个124多平的3房，一对比就是站岗。哪怕去年没有这几个盘对比，但是一看这里的城市面貌交通情况，改善型客户跟本看不上。加点钱买宝中、南山中心不香么？

这个区位就不适合改善型，区位配套氛围面貌等还没起来，所以金众就抓住了这个4房低总价刚需客户群体的第一波流量。

自带的赤湾汇商业，也没这么快开，至少要等周边几个盘卖完，交楼了，入住的人差不多有80%了，才可能会开业，才卖十几套，谁来呀，还有另一个原因就是开云府只有33年的产权年限，这点很多人介意。

讲回琅玥湾（开云府二期）

备案均价7.8万/㎡，单价7-8.9万/㎡，冻资5万享开盘92折（预计按冻资顺序选房），折后均价约7.1万/㎡，折后单价6.4万/平米起。

拿证370多套，开盘据说卖了175套，最便宜的113平3房740万左右，更多详细信息用鹏城好屋小程序查询。

去化大概一半左右，为什么网签这么少，大概要1个月后才会显示，还听说有些客户没有补大定，预计中间还有一些退房的。

为什么朗玥湾去化也不理想呢？

户型是最大的硬伤，113平3房常规的竖厅2-30楼，使用率约72%，套内面积和龙华97平的一些套内都差不多，使用率太低。

主卧大概就11㎡、次卧分别是7和6㎡，就是阳台接近10㎡。

 这124平的套内更是一言难尽，竟然做了3房并且两个次卧也就7-8平左右，户型整体没有大气的感觉。

1栋01户型几乎没有看海视野；

1栋02户型看海视野可能会被西侧待拍住宅用地影响；

1栋03/04户型看海视野较好；

2栋01/02/03户型看海视野较好；

2栋04户型朝东，且东侧规划有高层建筑和赤湾山的遮挡，只能侧向看到一点海景；

朗玥湾一梯一户确实也香、3.15米层高的高品质设计，但是其海景又偏偏一般，同时其所在的赤湾片区被大小南山、赤湾山山、赤湾港分割包围，几乎就是一个缩小版的盐田，城市发展腹地太小。

刚需的区位和地块，做了改善的产品，车位又严重不足只有1:0.79，配套完善也需要时间。110㎡的起步面积，刚需买不起，改善看不上。高楼层的大户型，所谓的海景，看到的大部分是码头。

4/ 桑泰山海丹华

山海丹华刚刚拿证几天，本来折扣96*98，后面又最新通知96*97=93.12 有可能到开盘前一天还有惊喜折扣。

龙岗的桑泰龙樾、丹华公馆都是他的，之前丹华公馆也做过大促销，大概率最后开盘价格是周边最便宜的。

体量比周边的新房大一点，车位比也够，有1栋回迁房，最好的户型01在2栋东南向96平双龙抱珠，竖厅看港口码头，并且使用率很高。

右边主卧有15.7平，次卧分别是5.8平和11.3平，客厅开间去除墙体3.22，阳台也宽。可惜只有一条腿20多套，买到看运气。

户型对比其他区域的话算一般，在赤湾算是偏上了。

主卧16.9平对门和旁边两个次卧分别8平和13.5平，进门左边房间7.5平，阳台4.2平左右。

其中两个卧室都比金众117平的比大一点点，总价去到740万起要比金众730万起贵10多万。

从使用率来看：山海丹华与金众接近，山海丹华比金众高一些，在新政前算是中上水平。琅玥湾的赠送面积体现在专梯入户的电梯厅。

从容积率来看：山海丹华3.37<金众云山海西区3.45<琅玥湾4.77<金众云山海东区4.86。

从车位比来看：山海丹华与金众东西区都超过了1比1，但113平起步改善的琅玥湾却1:0.87。

纯粹度来说，山海丹华直接垫底——983套当中571户是回迁房，剩下只有412套，可售比例42%只有琅玥湾纯商品房。

由于南北两地块有地势高低差异相差12米，所以北区的停车场3层是地面的阳光车库，还有地下1层是和南区的全地下车库连通。

就是说1栋和2栋在南边，处于较低，5-6栋地势高，以后下大雨如果地下防水没做好，水流容易往1-2栋有地下室泡水的风险。

最后是价格这块最便宜的96平2楼663万，是目前周边最便宜的3房（这下能理解朗玥湾为什么去化一半了，使用率和总价相差大），6栋116平最便宜750多万2楼，东南看花园，并且01-02-03-04阳台和卧室都有对视情况隐私会稍微差一些。

综合来说山海丹华，户型选择性多，满足刚需的客户群体需求，就是回迁房占据一半以上，除了2栋没有回迁房，其他楼栋都加杂的一些回迁房，并且离地铁也稍微远一些1.5公里左右，现在金众最便宜的也要900多万（朝南看港口），其他便宜的卖完了并且视野也遮挡有些有噪音，所以没有十全十美的看自己能不能接受吧。

这几个都是读南二外赤湾学校和中英文私立学年，这个南二外听说口碑一般，反而是中英文私立学校好一些，并且还有协同港籍学生班，是南山中英文学校为港澳台籍及外籍人员子女开设，原本是南山白石洲学校迁移过来改名的。

5/ 观山海家园

赤湾聊完了，挨着近就顺便说一下观山海家园，目前还没开放样板间，预计月底，12月中下旬入市，属于码湾边上了，距离荔湾地铁口800米左右，走路大概十来分钟，在南山公园脚下。

码湾整体面貌和居住氛围比赤湾好很多并且属于前海区域，所以肯定是比赤湾几个盘贵的，并且还看小南山空气好。

兴海大道是宝中前海往赤湾的主干道到快速路，我开车经过兴海大道时感觉观山海家园挨着很近，放大地图看虽然隔着一个小区，多少估计还是会有一些影响。

首批推售260套：110平米-115平米的4房2卫，销售说得房率很高，因为是小高层17-25层总层高，没有回迁房，没有保障房。

今年大部分开发商已经缓口气了，10月份这一波已经让很多开发商可以躺平到明年，预计明年行情冷下来，还有政策出来，市场好，折扣少，市场不好，就有多折扣和政策，其实都是客户决定的开发商的优惠。

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