中建观玥云邸是光明实行新规设计后的首个楼盘，并且看户型图都以为使用率很高。

刚好赶上最近中海降价，一边降价一边维权据说这个月卖了40套以上，想抓一波中海降价的流量，把客户吸引过来，先窜在手里。

1.中建观玥云邸目前进展

因为只起了几层地面，所以只能先临时做个异地样板间，结果看了样板间以后，确实不如预期中的那样惊艳，占地面积和润曜府差不多，认真看看就会发现整体平面图和润耀府很像，根据平面图来看，3栋的位置最好，1栋和5栋预计最便宜。

1栋离交汇路口最近，并且以后是龙华观澜和石岩南山主要交通路口，还有高铁站，加上门口深实验光明科林部还有南科大凤凰实验学校等，接送孩子的家长多，车流量以后不小，噪音难免也会受到影响。

80平的都是朝东北向，89平大部分都是东南和西南向，只有1栋04和5栋 01-02西北向，这个面积段货量最多算是主力户型。

5栋因为有含有保障房混居，可能比1栋更便宜，如果前期不拿出来卖的话，预计后期价格促销就会拿这一栋促销，润曜府、时光镜都是拿混居的保障房（人才房）做活动，看最新施工进度，就只有3栋刚出地面，预计也是先加推3栋，看看市场反馈。

2.户型情况

80平3房2卫，两个次卧能做到6㎡以上，刚好能放下2米的床，会有一点挤，毕竟只有80平，这个面积段能和他比的也就龙华的溪山禾玺首府了。

异地样板间把卧室次卧墙体砸了，因为这样看起来客厅会比较宽敞，也看不出卧室的实际面积，根据墙体砸掉的厚度，测量出客厅开间仅有3米非常的窄，如果放了沙发假设宽度1.5米，还有1.5米放一些物品，那几乎就没有什么活动空间了。

主卧和次卧的飘窗宽度约0.9米左右，确实是比周边几个新房更宽，衣柜只能设定在飘窗上面，估计也不够用，如果两个飘窗都搞衣柜，那都没什么通风和采光了。

建筑面积80平实际使用面积58.2㎡(加赠送除墙体）除去墙体使用率72.25%，有人说这个使用率这么低。因为像满京华和润曦府加上赠送接近90%，都是算加上墙体面积的。

如果加上墙体使用率估计也有85%以上，在这个面积段，户型也算是吊打周边新房了，据说折后总价290万起，针对预算不足想要好位置的客户还是很有吸引力的。

89平3房2卫完全是吸收了润晖府和时光镜两个户型的有点。润晖府的阳台连接次卧可以打通，中海时光镜主卧和次卧都是双L飘窗，把两个户型图放下面大家对比一看就很明显了。

润晖府89平户型

中海时光境89平户型

89平客厅开间同样也是3米，餐厅2.5㎡左右，异地样板间次卧做了一个玻璃墙隔开，看着空间挺大，实际面积有8㎡左右的，如果加上墙体厚度，估计不到8㎡，两个次卧面积都比润晖润曦大，主卧但是润晖府、润曦府客厅开间都有3.4米左右，餐厅也有4.5㎡左右。

相当于减少了厨房、客厅面积，把卧室面积加大了，户型综合来说亮点还是不错的，只是没有期望中的这么好，看自己能不能接受厨房和开间。

建筑面积89平出墙使用面积68.49平，使用率77%左右，加墙体估计也有88%毕竟是小高层对比周边竞品也算是中等偏上了。

3.振业天境云庭

振业天境云庭也在10月底即将入市，正好挡住了安联尚璟府看科学公园的视野，一共有3栋楼一字型并列，1栋/38层 2栋/33层 3栋/32层，预计国庆节后开样板间，也是10月低拿证，据说先拿出1栋来卖，货量180套左右，现在每个盘都这样搞饥饿营销了。

开发商算是比较小的开发商，目前龙岗宝龙振业博问雅苑在售的新房也是他们家的，没什么名气，不过开发小项目应该没啥问题。

从总平面图来看，项目主要还是4房为主，3房只有2条腿，114㎡和143㎡4房朝西北向看科学公园，3房89平朝西南看安联尚景府，只有两条腿先卖74套。

89平户型很明显赠送的使用率明显不如观玥云邸，儿童房预计也就5㎡左右，3个卧室仅1个飘窗，把飘窗和视野都留给了大户型直接看看科学公园遮挡。

不过户型图只能提供一个参考，最终还是以实体样板间会比较有参考性，万一像中建观玥名邸那样。综合来说这个盘更适合改善型客户，刚需和观玥云邸比优势不大，除非你就喜欢科学公园的配套。

他这个位置来说算是稍微比较偏一点的，已经离楼村地铁口比较近了，目前周边，满京华3房折后330多万，4房470多万，绿城桂语一期84折，二期85折返现20＋，如果振业价格定高了，估计也不会有什么销量。

关于大户型目前在动工的科学公园正对面满京华金硕臻府，位置其实很不错，景观视野正看科技馆和美术观，离光明地铁站近，不过都是140平-208平大面积以上。

光明这类的改善型房源不多，但是客户群体还是有的，并且还不少，满京华因为在4房上面赚到了利润，所以把好的位置、视野采光都留给贵的大户型也能理解。

4.最后结语

如果中建观玥云邸定价策略80平折后296万起，89平折后330万左右，还是有竞争力的，小高层、户型、位置摆在这里。

但是没有实体样板间，可能具体的墙体厚度还有飘窗尺寸等等有差距也不好说，毕竟看不到，比如像绿城做异地样板间的时候开盘发现飘窗尺寸有误差，业主维Q，后面开放了实体样板间，才能知道具体更多细节。

中建观玥云邸目前3栋才出地面，按照规定封顶才能交楼，如果11月买了，估计也要明年才会月供，26年年底交楼，中海观园今年交楼一千多户、润曜府也900多户、润晖府700户左右、中海时光镜986户，都是明年交楼。

光明当年交楼可当年申请入学，这几个都是可以报名南科大凤凰实验学校九年制、深实验科林部、光明外国语，等观玥云邸交楼，好学校积分都挺高的了。

目前南科大凤凰实验学校的生源会比明年的生源好一些，加上比较久，深实验科技部是新学校还是属于合作办学，而长圳那个深中属于本部直属，管理老师资质都是本部调遣，所以深实验科林部肯定需要好几年时间。

等买了中建观玥云邸的业主准备申请读书的时候，前面2600多个业主都比你早一年申请，同是深户的条件下早交楼积分更有优势。

对刚需客户来说都是利好，目前中海时光境296万可以买89平十几楼、310多万可以买润曜府40层以上、中建观玥云邸开盘后，开发商会更卷，可以再斟酌对比。