光明已经很久没有新房入市了，现在目前在售的大部分都是去年或者前面开卖的地块，一方面是本来ZF有意的想限制供应，减少拍地，提升销量。

随着光明在售的价格折扣进一步下降还在内卷当中，光明新房又迎来了两个新房即将入市，随着新规政策生效，户型使用率上面也可以多些拓展。

像即将入市的满京华和府跟中建观玥云邸，在户型使用率上都下了点功夫，都利用了主卧双飘窗，加超长阳台，使用率都在90%左右，在这里提前跟大家对比一下。

1/ 满京华金硕和府

满京华金硕和府这一次样板间都出来一段时间了，户型图迟迟不愿意放，据说是担心影响影响金硕华府的销量。

但目前的市场，金硕华府也就只有4房好卖，120平折后，515万左右，折后4.3万均价。

绿城桂语兰庭一期，120平折后也要540多万，金地120平折后也大概530多万，其他的更有不用说没啥优势，看看大户型网签就知道了。

从区位上来看，和府的位置对比会稍微差一点点，金硕华府的左侧，正前方视野被深铁瑞著广场遮挡了部分视野，只有部分楼栋能看到科学公园，旁边紧挨着光明外国语学校。

很多人买这里都是冲着这里的科学馆、美术馆、科学公园，周边的学校的学校多，不仅生活配套氛围好，宜居，孩子学习/培养还方便。

交通来说没有绿城和中建观玥云邸那边方便，科学公园片区规划设计的晚一些，整体的成型至少还要好几年时间，加上去南山没有凤凰城高铁站方便，大部分选择这这里的还是光明本片区客户群体多或喜欢科学公园多一些。

和府离地铁口远，小地块仅仅只有2栋，49-33层，1栋88平常规的竖厅西南向看学校，118平做了个竖厅，东北和西北，客厅比较小，但是主卧和次卧都利用了双飘窗，做的挺大。

因为前面的深铁瑞著广场层高26层，旁边的金硕华府47层，西北向和东北向超过27层以上估计能看到科学公园景观，你问我深铁睿著广场什么卖？

别想了兄弟，深铁的盘从来都不便宜而来也从来不打折，确实深铁瑞著的视野更好，价格肯定比周边贵的。

深铁所有的盘都是这尿性，并且一时半会不入市，看看深铁瑞城二期就知道了。

这次85-88平都是3房2卫做的都不错，客厅开间和卧室都比绿城还有润曜府中海等要大，一方面满京华的飘窗要比一般的楼盘更宽，更长，能用的飘窗都利用的满满的，并且主卧和次卧都可以打掉，户型这个确实没得说。

最让我惊讶的还是114平的大四房，把书房打通做成客厅，变成大3房，加上6.2的超长阳台，舒适度和阔绰大气直接拉满，因为进入要收手机不能拍照有点可以，建议去看看样板间。

2/ 中建观玥云邸

位置来说个人觉得比满京华和周边几个楼盘位置都好，离地铁口更近，读的南科大凤凰实验学校和深实验科林部也不差，一站凤凰城地铁站，并且又不会受高铁地铁噪音营销，30多的小高层，目前还在建营销中心，预计8月中旬会开放。

户型方面个人感觉和满京华不分上下，可能会差一丢丢。这一丢丢差在，满京华的次卧和主卧飘窗都可以打掉，中建观玥云邸能不能打目前不确定。

80平的两个次卧2.3*2.6加上飘窗，次卧面积都是6平方以上，主卧加加飘窗差不多13个平方，89平更舒服，6.3米的超长阳台连接次卧，并且另外两个卧室都有双飘窗，完全是把润晖府和时光镜的户型优势都吸收过来了。

大家仔细看会觉得中建89平和润晖府很像，这个不过润晖府的89平只有儿童有两个小飘窗。

而中建的不仅阳台更长，两个卧室双飘窗面积更多，所以使用率肯定比润晖府高，毕竟都是小高层，公摊小。

而104平横厅4房做的就比较紧凑，其中书房和次卧预计只有5-6平方，但赠送还是挺高的，从门口加客厅卧室一共送了9个飘窗，配上6.7米的阳台，感觉也让周边的新房户型黯然失色。

教育这块，有同行自媒体说，中建可能读不了门口的深中科林部，中海观园一千多户，今年就要交楼。

时光镜、润曜府、润晖府明年交楼，一千五百多户，共计就是两千五百多户，其中一部分是大户型，或者有钱人压根看不上光明的学校，有市区的房子更好的学校，也有的目前还没这么快用到学位。

深圳实验光明学校科林部（暂用名：光明城学校）坐落于凤凰街道凤凰社区，观光路与科林路交汇处西南角，紧邻地铁13号线同观路站。

项目用地面积约16947㎡，总建筑面积约4.2万㎡，地上七层，地下一层，定位为九年一贯制学校，办学规模为42班，其中，小学部24个班，初中部18个班，今年9月份借址办学。

少说也能容纳两千以上的学生，加上还有个南科大凤凰实验学校，还能容纳部分名额，积分也没这么高，深户基本不用操心。