楼市资讯
1318北站中洲迎玺花园和红山深业颐樾府怎么选？
6月19日龙华核心位置两个卷王均已取证，而且价格基本大差不差，三房93-99㎡最低都在560万左右，四房最低在650-670左右。
两个项目分别是位于红山的深业颐樾府二期，以及位于北站的中洲迎玺花园二期。
迎玺是拿证当天就直接开盘购买，买家下午就开始排队了，18点后拿证就开始销售。
对比两个楼盘从以下这几个数据分析这两个楼盘情况
首先面积段方面
深业颐樾府二期只有两个面积段，99-116㎡3-4房，一期还有部分78-95-111-125㎡3-4房可选，整个小区共6个户型。
中洲迎玺花园二期有11个面积段，其中有93-95-97-115-120-131-137-140-141-163㎡3-4房，一期有5个户型，目前基本售罄。
得房率方面
深业颐樾府没加赠送（全飘窗+半阳台属于赠送）一期大概有个81%使用率，加赠送大概85-90%左右使用率，二期得房率在77%左右，加赠送有个81%-83%左右。
中洲迎玺没加赠送（全飘窗+半阳台属于赠送）大概有个74-78%使用率，加赠送大概有个77%-81%使用率。
价格方面
深业颐樾府二期整体备案均价是6.9万，开盘是93折，折后均价在6.4万左右，99㎡按备案价最低613万起打98×98×98×99相当于93折后算下来是569万起，但是开发商广告宣传又是宣传560万起步（实际以开发商公布为准）
中洲迎玺二期整体备案均价是7.23万，开盘按揭86折，一次性85折，按揭折后均价在6.2万左右，97平折后561万起。
装修以及交楼时间
深业颐樾府二期2026年9月简装交付，一期2025年12月简装交付。
中洲迎玺二期2026年12月精装交付，一期2026年6月装修交付。
楼栋-园林-容积率-户数车位比-楼层-梯户比方面
深业颐樾府共7栋楼（其中包含3栋人才租赁房），园林无泳池，容积率5.2，1396户车位比1400个超1:1，总层高31-45层！一期2-3栋31层高为2梯6户，二期5-6栋45层高为3梯6户。
中洲迎玺园共9栋楼（纯商品房小区），园林有带泳池，容积率4.24，总层高31-49层，1栋4单元-2栋1-2单元为31层是3梯4户，1栋1-3单元为47层是3梯4户，2栋3单元为49层是3梯3户，2栋4-5单元为49层是3梯4户，一二期共1390户停车位1510个，车位比超1:1.08。
土地年限问题
深业颐樾府是2022年土拍的地，还剩68年产权。
中洲迎玺是1992年的地，过了32年还剩下38年（不过目前不动产权证到期是可以自动续期的，补地价不超过15.6/㎡）。
周边配套方面
地铁配套
深业颐樾府离地铁6号线上芬站1公里，4号线红山站1.4公里。
中洲迎玺距离4-5-6号线深圳北站约750米，建设中的27号线樟坑站200-300米范围内。
教育配套
深业颐樾府家楼下就是龙华前三的龙华实验学校，小学和中学的学区划分都是龙实验。
中洲迎玺是龙腾小学和格致小学，初中是龙华第二的深圳外国语学校龙华校区。
深业颐樾府的学区龙华实验小学部2023年中是A1类全部录取，龙实验小学是单片区学区，也就是说你只要买单片区学区内房子，以及把户口落户到这里那么你就是A1类可以上这个学校不需要拼积分。
初中部是A2类大学区范围都全部录取了，深业颐樾府是属于单片区内的龙实验初中部是属于所以归纳在A1类积分，同时也是说你是深户又买的房子在单片区学区内买房了上的概率基本就稳稳当当了。
中洲迎玺学区，龙腾小学203年录取积分在第三类68分。
中学学区是深圳外国区也是录取到了第三类67.5分，初中部是属于大学区所以这里归纳为A2。
按照龙华区教育局的积分正常，深圳户籍+大学区内购买商品房就属于第二类，所以满足了以上2个条件是可以被录取的。
商业配套
深业颐樾府位于龙华商业配套最好的红山片区，距离龙华天虹（原九方商场）800米，红山6979商业1.5公里，开市客1.2公里。
中洲迎玺位于北站片区，目前距离建设中的万象城大概500米左右，基本在交楼时候可以投入使用，目前周边商业得去到北站自带的宾果空间约750米，或者去到红山6979开车2.7公里左右，地铁得走到北站乘坐一个站。
文娱配套
深业颐樾府所在的红山主要是打造市政配套为主，像周边有体育馆，图书馆，美术馆，演艺馆等市政娱乐配套。
中洲迎玺所在的北站片区主要是以公园为主，像周边有绿芯公园（建设中），以及超大市政公园北站中心公园。
两者对比下，户型使用率方面深业略胜一筹，配套方面目前红山的深业更甚一筹。
考虑居住舒适度中洲更甚一筹，小区更大且周边没那么密集，地段未来性北站更甚一筹，整体价格来看中洲会比较有性价比，地铁交通方面中洲更甚一筹。
整体教育方面个人觉得深业更甚一筹，因为中小学都是龙实验，中洲只有中学学区才是深外龙。
这里选房建议考虑户型使用率以及当下生活配套选深业，考虑性价比以及大社区舒适度选中洲。
免责声明
1、文章图片来源于微信搜索或百度搜索引擎，我方非相关图片的原创作者，也不对相关图片及内容享有任何权利。
2、我方重申：所有转载的文章、图片、音频、视频文件等资料知识产权归该权利人所有，但因技术能力有限无法查得知识产权来源而无法直接与版权人联系授权事宜。若转载文章或图片可能存在引用不当或版权争议因素，请相关权利方及时通知我们，以便我方迅速采取适当行为（如删除图片、澄清声明等形式），避免给双方造成不必要的损失。
3、本宣传资料对项目周边幼儿园、学校等教育资源的介绍旨在提供相关信息，并不意味着我方对就学安排作出承诺。教育资源的名称、办学性质、办学规模、学位设置、开学（班）时间、招生条件、收费标准及招生区域存在调整的可能，应以政府教育主管部门及办学方颁布的政策规定为准。
4、文章中文字和图片之间无必然联系，仅供读者参考。
5、本文所述内容和意见仅供参考，不构成市场交易依据和投资建议。
