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560福田京基宸悦府，会成为下一个卓越九珑么？
1/ 区域规划
之所以取名这个标题，因为京基悦辰府的情况大部分和卓越九珑有点像。一来都是很不错的核心位置，还有的商业、交通、配套的成熟度，以及医疗等综合生活条件不错。。
二来是因为这个楼盘的回迁房占了总房源货量的 60% 以上，并且都是 85 平的，目前户型未知，因为发展比较早，很少新增宅地供应，要想供应新盘只能靠城市更新，开发周期长，难度比较大等，情况和卓越九珑的情况非常相似。
深梅林居住氛围浓厚，北靠塘朗山，南邻福田CBD，除了卓悦汇和绿景虹湾外缺乏集中式购物中心，从东边梅林下梅林一直到西边卓悦汇所在的上梅林，一路上都是自发形成的大排档、各类美食餐馆、理发店。
附近的深圳市第三人民医院还有彩田学校、卓越会购物中心上梅林双地铁口等不仅好的配套还离得很近，是除上下沙以外福田最具烟火气的片区。
2/ 本体项目情况
项目具体在上梅街与祠堂西街交汇处东南侧，原是上梅林村城市更新单元二期，历经多年终于盼到了入市。这个项目由4栋48层建筑组成，分别是1栋、2栋1/2单元和3栋，4栋是商务公寓45F（1470户），5栋是幼儿园。
项目规划住宅约10万平，商业9000平，商务公寓5.2万平，规划2000平米6班制幼儿园一所。
住宅总户数为1011户；其中回迁住宅户数为609户，面积共61507平米，可售住宅总户数为402套，面积38783平米。
户型情况：
本次推售的157套中，有建面约85㎡的2房2厅1卫，只有8套可售；其余全部回迁，建面约110-114㎡的3房2厅2卫，共141套。
建面约130㎡的4房2厅2卫，也仅仅在增加房间数，但卧室空间都是很局促。从下图可见，两个卧室也是睡飘窗。
3/ 生活配套
楼盘体量虽然比较小，没什么花园，但不重要，周边上梅林新村，城中村体量大，各种价格便宜的生活配套全都能满足，旁边还有步步高、东关科创大厦、云中大厦等众多写字楼组合成的科创产业园上班方便。
板块生态资源丰富，近莲花山、塘朗山等市政公园。轨道方面，京基宸悦府临近4/9号线上梅林站及9号线梅村站，属于双地铁口物业。
经4/9号线可1-2站通达福田中心本区域，经1站到孖岭可换乘地铁10号线，快捷通达福田各区域，地铁4号线可快捷通达福田中心、龙华中心等大型商业配套。
教育方面，项目配建有幼儿园，学区梅丽小学 和翰林实验学校初中部。
二手房方面：
周边都是老旧的小区，整个梅林片区 一千六百多套在卖， 均价 7 万多，楼龄大多超20年，比如梅林三、四村，梅沁楼等，成交量很少，不具备参考价值。
近期二手房成交量较多的是大型公务员社区梅林一村，挂盘价 6.1 万左右，依山榜水，教育资源丰富为主要卖点，近三个月成交价在6-8万左右。
新世界四季山水近半年成交价在7-9万之间，华府馨居小户型最新成交在8.5万左右，凯丰花园成交价7.5万左右。
4/ 最后总结
京基宸悦府所处区域范围内，东侧与重建中的梅林小学紧挨着。西侧为上梅林新村，局部环境的商业、人群密度较高，从居家环境的舒适度来说，较为一般。虽然东北面即上梅林地铁站已形成区域小型商圈，拥有购物中心卓悦汇及天虹商场，生活气息浓厚，是深圳人的“宵夜天堂”。
但由于上梅林开发较早，片区内部住宅相对老旧，都是以老旧楼龄的小区或者民房为主，以至于这个片区住宅物业价值没能有更大的突破。还有个问题就是，住宅总户数1011户，但8成是回迁房，可售商品房只有168套，这对二手房的价格会有很大的影响。尤其是很容易遭到回迁业主砸盘，冷不丁一套低价房就能砸得大家晕乎乎。毕竟对于回迁房业主，卖多少都是赚。
小区 600 多套回迁房2房，一定会涉及到出租，并且都是年轻人为主，人员出入肯定会比较混杂，回迁房和商品房都在同一栋楼，门对门邻居，有一定距离碰到素质差的租户影响居住体验，公区配套也容易损耗。
近期不少人关注这个盘，确实是因为位置好，无论配套、交通、医疗等都非常适合居住，附近还有产业支撑，另外一方面也是因为看过的盘要么不是非常满意或者说没这么刚需，更多的是在意性价比。
京基宸悦府，目前没有对外宣传价格，销售也未透露打折的意思，目前暂定是15号开样板间，5月1号开盘，如果真是这样，要么开发商不会做营销，要么已经做好，折扣有惊喜的打算，对自己非常自信，都不需要时间储备客户的，不怕打脸。
惊喜折扣的话，大概率备案9-10万，如果折后价8万多，大概率卖的还行，如果折后7万多卖的会更好。一来对比中洲湾迎海，折后价8万左右，网签备案一般。二来110平的总面积，拉高了总价，均价7万，也要770万，但感觉和买了90多平的套内相差不起很大。
卓越九珑位置也不比这里差，还是南山中心区，折后均价8万，83平和96平3房，目前已开盘2个多月，网签备案50%以上，加上首付延期可能去化65%左右，尽管缺点也多，但主力600-700多万客户群体，科技园上班，要求距离进的选择性不多。
所以京基宸悦府也只能打低总价，照顾福田对交通有要求的客户群体，比北站贵个100-150万可能会部分有人接受，毕竟梅林属于福田次核心区。
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