1/ 北站附近规划

深业上城学府位于龙华区民塘路和白松西路交汇处，临近深圳北站。项目的北面，为华侨城北站壹号写字楼及公寓；属于北面商务圈中心，写字楼目前还是有一定的空置率，也有公寓，目前2-3 房 LOFT 复式租金 1 要左右。

南面为规划公园绿地；西面为深圳高级中学（集团）北校区（扩建校区）；东面为主干道民塘路基鸿荣源北站商务中心。

深业上城学府，处于龙华北站核心区北面的C位，最快的华预计，今年6月份就会入市，半径1公里范围内，绿芯公园、华润万象商业、中洲在建商业、包括北站等，集中为一体，比北站几个盘相比，最大的优势就是学校，目前录取到 A1 类。

龙华之前一直在大力发展红山和北站，因为前几年北站的地没有拿出来用，之前只规划一些写字楼，把图书馆、体育馆、新华医院等都放红山，这也是红山二手价格比较坚挺的原因之一，北站这里是后面几年重点拿出来批地开发，因为其他区域旧改成本会有点高，有些顺丰和美团的企业在，因为目前的经济行情，有一定的空置率。

北站因为有交通和位置优势，加上有一些空置的地，后期拿来作为重点发展区域，对标福田市民广场，估计北站几个盘交楼入伙以后，配上华润商业运营几年时间，居住氛围和商业氛围才会起来，几乎没什么产业，都是靠福田和西丽的外溢偏多。

2/ 本体项目情况

地块很小，主要由3栋建筑单元组成。项目住宅总户数324户，停车位413个，停车位够，其中靠近主干道民塘路一侧的单元为1栋3单元，31层楼的酒店；1栋1单元，为45层、3梯6户的住宅；1栋2单元，为25层3梯4户的住宅。

（酒店和住宅区域，各管各的，互不打扰。例如出入口、车库都是分开的）

项目的周边，有 5 块都是待建的写字楼，还有 2 块待见的绿廊公园，均是在二单元东南向附近，预估这 7 块地建好要 5～7 年左右，这段时间估计都会货车加噪音灰尘。建好之后周边除了个北校区初中部，周边都是写字楼，车流量估计也会比较大，配上学校在隔壁上下学，堵车是必须的。

小区没有花园，别谈配套了，休闲放松只能去共享开发商的花园，估计底商只有一些便利店、理发店等刚需小店铺，1楼处配有社区老年人日间照料中心；便民服务站；社区警务室；物业服务用房；母婴室，居住生活配套少，生活会有点不方便。

开发商从年前就开了临时营销中心，到现在都还不敢公布户型图，（下面这个为网传）估计是户型做的比较差，提前公布太久，客户会没有热度，另一个是目前开盘时间计划没定，为了制造话题和饥饿营销，基本上网图户型都是 80% 正确的。

80㎡的3房2厅1卫户型；46 层，80 平 在没有砸飘窗和高拓，多做阳台的情况下，能做 3 房算是不错了，众府红山印30 多层，79 平 3 房正常，层高低公摊小。估计次卧会比较小，靠飘窗搭建起来，可以参考超核紫云府 82 平的套内和次卧，西南看学校。

99 平 3 房 2卫，建议参考超核润府 99 平竖厅，不能说完全一样，但是从层高还有体量，以及户型布局都极为相似，相当于一样的大碗，能装下的米都是差不多一样的容量，基本市面上同一个面积户型就那几种，预计使用率 74% 左右。

119 平和 143 平在 2 单元 仅 25 层，119 凭相当于 99 平扩大版，多一个次卧，因为属于高层而来不确定是不是多一个阳台改的卧室，所以具体以实际为准。

3/ 教育情况方面

关注这个楼盘 80% 估计都是因为深高北学校，从 2019 年各区中考分数出来以后，深高北就名声大噪，中考成绩一路直上，从那时跟随着学区房也一路水涨船高。

为深高北属于深圳市教育局直管，比较受政策倾斜。一般学校都是属于区教育局管，所以不受区级教育局管理限制和政策捆绑。一般的学校都只是偷偷的 D 招，深高北是可以直接光明正大的 D 招。

另一个分数快速崛起的原因据说，深高北2016年通过培训机构的老师做中间人，以优厚条件去挖百外录取的学生。

总人数为100人，但是对外宣传是70人。地段生201人，6年招生283人，共383人。

前几年中考人数是353人，劝退30个成绩差的地段生，从而保持对外宣传的353人总人数，形成人人参考的假象。

61个430分以上的考生中，48人是点招生，13人是地段生，地段生高分率是13除以253，约等于5.2%。点招生高分率为48除以100为48%，同深外本部51.4%相当。

这说明深高北为了维持自己市属学校的名声，白天通过给点招生和地段生教授不同层次的知识，晚上通过给点招生开小灶的方法，来确保点招生成绩。

地段小学推荐高级北会跟某些小学合作，拿到所在小学的推荐名单。所以，家长一定要关注孩子所在的小学会向哪些学校推荐，以及怎样的排名才能拿到推荐的资格。

深高南2019年点招被举报，深高南整个竞赛班的学生转移到深高北，从而带动了深高北变态级的中考成绩。2023年，没有了深高南点招生的支撑，四大率八大率成绩依然在公办TOP3(数据会内部发布），有个原因来自于：2020年深高北举行了大规模的模考，超过1000名深圳全市的学生参加。

深高北内部也做了一个对比，就是深圳公办TOP1并且老师也承认，在深圳卷王文化里面，深高北的老师卷文化，属于TOP2级别的。所以除了，良好的教学氛围和雄厚的教师团队，最重要的是 D 招生的生源，和好的生源，把集体平均分数拉高了。

初中会有三个班次，竞赛班有2个班级，教学进度很快，初二第一个学期学完初中数学，初三就已经学完了高一的内容。初一下学期，会从竞赛班选50人进数学竞赛队，30人进物理竞赛队，20人进信科竞赛队。高级中学会在初三阶段，启动高中及竞赛体系，从南北东三个校区中选100个学生保送到高级高中部创新班和实验班，保送机会有两次。

重点班有2个班级，重点班教学进度上相对竞赛班会慢很多，但也基本上在初二学完，学习难度是在正常的中考范围，注重拔优，但不走竞赛道路。普通班也称为地段生。

（A1 类目前积分不算高，相当于，只要是深户买了房都能读）

另一个最大的区别就是教学氛围和老师责任心程度。听说有体育老师发现有身体数值比较弱的，或者体育分数可能会不高的，会专门和家长沟通情况，建议家长请个合适的外教训练老师，担心体育分项分数低，就不划算了。

普通班有4个班级，普通班的孩子，通过地段积分入学，班上的孩子学习水平参差不齐，整体偏弱。到初一下学期，两极分化会非常严重，很多家长以为买了，学仕里，红山印，深业上城等，就能让小孩成绩变得很好，如果他不努力的话，分到平行班，其实和其他学校差别就不是很大。

买深高北学区房的，福田的客户群体偏多，还有 80后，有不少是因为教育改变了后半生的命运生活，现在学历依旧重要，更多的是拼资源、渠道，很多好的资源形成遗传。好学校和教学氛围孩子接触的圈层，确实对孩子后面帮助很大，但不是抱有全部希望，做甩手掌柜。

4/ 最后总结

从目前几个深高北学区房来看，成交周期长，单价依旧到 9 万左右，这也就是为什么红山印，7 万多虽然没什么折扣，开盘几个月就卖完了，学区需求还是挺多。

深业上城，限价8.05万，根据周边的竞品和行情来说，估计 7 万多，参考红山印，会有折扣么？你看看深业颐樾府，估计有点够呛。

至于这个盘值不值得买，自己看需求定，对比红山印，户型和使用率容积率都不如它，对比二手感觉意义也不大，成交太少。估计去化没这么快，毕竟现在买也只能等明年报名上学，深高北学区附近也还有一些地，还没拿出来开发，还不如等到年底看看。