1/ 龙岗发展背景

2016年中旬，时任深圳市委书记马兴瑞提出“东进战略”，东进战略总投资1.4万亿，项目300多个，按照规划，龙岗中心城除了本来有的3号线，还会新增3号线东延线、14号、16号地铁线，再加上外环高速、规划21号线，从而实现从东部中心到市中心“快进快出”、“高铁捷运+快速地铁+快速公路”的战术谋划交通布局。

但是自从市委书记马领导调走后，除了 3-14-16号地铁陆续开通，还有惠深城际等在建，大部分规划的产业园和吸引高新企业都没有什么效益，小部分大运软件有些企业还有天安数码城有些企业，其他几乎都搞不起来。（除了后续市委书记马兴瑞领导调走后，还有地理位置以及地势狭长等原因）。

自所以龙岗的楼市一直都是比较便宜的，除了坂田有天安云谷和华为，企业多一些，而坂田为龙岗占了一半以上的税收和GDP，大部分的钱龙岗用来发展龙岗中心城和大运板块（大运城、体育馆、交通枢纽等）。所以基本买龙岗，预算够的话，首选大运板块，而看大运几乎都要颐安都会这个网红盘。

2/ 颐安都会三期加推背景

年前颐安都会中央是一个包含5期住宅、商业（办公、酒店、ShoppingMall等），总建面120万平的大项目，目前 6 期和7 期待开发，本次颐安都会中央3期，18年开盘5.2万，这里属于加推，3栋 abc座，相当于之前捂盘，一直没拿出卖，三期建设用地面积约2.8万㎡，总建面约12.7万㎡，容积率3.59，共规划7栋32层高层住宅，总户数882，停车位800，建面约89-129㎡。

从2013年卖2期均价4.3万，到2018年3期卖5.2万，2019年加推5期，均价5万多额外➕3千元装修到四期、五期等每次开盘都是售罄而空。后面还有部分客户愿意➕喝茶费上车费的，都不需要宣传，开发商真是躺赢，没想到后面的市场是这样，5期业主血亏，后面颐安都会WQ投诉也成了主力军，控诉恶劣捂盘和并且没有提前通知有回迁房拿出租，造成学位影响等。

目前已开房了实体样板简和价格，只是折扣还不确定，按照开发商以往的尿性，大概率没折扣，即使有折扣也不大，估计现在是蓄客，看看诚意客有多少，再决定折扣营销方案，目前暂定 3 月 8 号开盘。

3/ 个人猜测此时加推原因

1、颐安都会虽说是本地企业，比较有钱，奈何龙岗新生三盘一直持续滞销到了现楼（颐景名庭、颐翠名庭、颐峰名庭），还有乐城二期销量也不近人意，加上近期准备动工乐城三期，需要大量的现金启动，所以大概率账上能用的资金不多，需要输血。

2、抢这波节后小阳春热潮，趁政策刚出来释放了一波需求，赶紧出货，谁也不知道这个热度会持续到什么时候。有可能到 4-5 月份就冷下来。

3、近期传闻深圳即将放开限售（不再限售 3 年），相当于会有更多二手房源可以拿出来卖（估计也是正常纳税），有更多房源和新房竞争而来增加二手交易，zf 税费收入也增加，个人预计后面的市场二手房会比新房受青睐，更热，笋盘会越来越多，市场不断地教育客户和业主的观念，到时候这个5.5万的价格会像现在好卖么？

4/ 颐安此次加推有优势？

1.加推的这三栋，从地段位置来看，颐安都会中央三区虽然同属大运板块，但从居住集聚性来看，TA处于“孤立”地带。颐安都会中央三期与一期、四期的其他小区相隔一个路口，周边的社区偏“本地化”。且未来周边可能是周期较长的施工环境，对居住环境有一定的影响。人口的密度，影响商业发展的繁华程度。如此来看，颐安都会三期的宜居性或不如集聚中的四期、五期等小区，位置对比其他地区没有太多优势。

2.从房价来看，颐安都会中央三区约5.5万/㎡的备案均价同首期相比差距不大，但对比片区新房价格及自身二手房价格而言竞争力稍弱。据查询，近期颐安都会中央的部分二手房已经回到4字头，当前市场环境仍处于冷淡期，笋盘依旧层数不穷，目前已经很多二手房其实和新房差不多一样的价格，甚至比这次加推的新房还便宜。

目前成交最便宜的 2 期 388 万 89 平，均价才 4.3 万，而这次加推的价格 88 平 466 万，均价 5.5 万，对比二手就多一些赠送面积。总价相差 90 万左右，均价差 1 万多。并且深圳二手限售政策即将放开（增值税五改三）还有解除 3 年限售。

相当于会释放一大批二手房源出来，特别是颐安一二三四五等体量如此大的盘，二手挂盘量至少会增加一半，供应大客户的选择就多。就会有缺钱的拉低价出手，再加上周边星河时代的二手还有周边新房的竞争折扣，可选择一定比现在多。

深铁阅云境，已经在组建销售团队，据说目前已经在建现实中心，96 平 3 房 2 卫限价 5.03 万，均价更便宜，位置比三期好，三期的位置其实已经算是很靠近荷坳了并且体量是所有几期加推中最小的，总价估计差不多。

从21年到现在不少客户都在等这个盘，如果一起开盘估计会稀释颐安不少客户。加上周边龙岗新房折扣力度大以外，未来还有万科天誉 3 期等很多旧改开发，等到 4-5 月份新房可能比现在还卷。如果有意向的欢迎联系我们工作人员，带你1V1对比。

颐安都会在售笋盘介绍

颐安都会二期，88 平 3 房 2 卫 谈谈估计可以到 390 万，指导价为 460 万。真正比指导价少 70 万，2016 年的小区，当时新房开盘成交 460 万左右，现在直接亏70万。

颐安都会三期， 88 平 3 房 2 卫 低价 390 万，西南向，指导价为 460 万。真正比指导价少 70 万，2018 年的首次开盘的小区，2019年交楼，没看错，就是这次新加推的同一个小区，并且这次加推的价格和2019 年的价格差不多，相当于同一个小区，3 栋的二手比 1 栋的新房便宜 70 万。（因即将解除住宅限售加上增值税5年改三年），有不少房源税费和新房税费一样，只是比新房多一个中介费而已。

5/ 最后总结

据说目前这个楼盘展示中心客户挺多，销售都忙到凌晨1点，但我周一去展示中心的时候，也没发现几个客户。看房的客户多我信，至于真正下单的客户量就不得而知了。。

目前开发商也是在前期蓄客筹备阶段，如果确实诚意登记的客户多，接近1：1那100%没折扣，如果是认筹的客户少，只有30%，那就算是开盘不打折，后面绝对更便宜。所以其实大部分开发商的折扣价格其实是客户决定的。

本身就是少部分认可这个楼盘价格的人把房价顶起来起来的，当然不是说这个盘不好，按照位置和准现楼加上户型确实适合着急入住和对户型要求高的伙伴，但目前看政策释放来看不断利好，说明zf对未来预期还是有一定的不足

如果是我的更愿意等等看，龙岗的盘整体去化周期长，新房多，客户群体虽然也多，但整体不去光明和沙井强，现在行情回暖，预计会持续4-5月份。行情变差，开发商才会更卷，折扣多，而不像现在行情好了，听说某世纪公园对比去年已经收回部分折扣了。