1/ 楼盘背景

预计鸿荣源珈誉府二期会在2 月底加推，户型为76-120平的3-4房，多了120平的4房2卫户型，其他户型基本和一区一样。

二区的65平2房户型这次不推售，位于商业和 1 区的中间，有些群友 2 区比 1 区好，2 区看不到烂尾的统建楼，在整个项目的最里面，不临主干道，紧邻深外宝南校区，离地铁站也能近一点，有大 V 说更靠近商业，相对比较溢价。

真是这样吗？个人感觉不一定。

靠近商业离地铁近，确实更方便，视野更好。噪音会更大，堵车会更严重，3 栋 1 单元和 4 栋 05-06-07 户型还有3 栋 1单元 07-08-01 户型，都会受到地铁噪音影响，这就算了，低楼层预计还会有商业的噪音。

有住龙华壹成中心的小伙伴就应该能体会到，商业隔壁，晚上 8 点就开始堵车，哔哔哔喇叭声，优雅悦耳，感受商业的繁华。

50万方的商业，加上 1区一千多户，再加上北面是深圳外国语学校宝安南校区，上学下学人流量肯定很多，配上只有双向单行车道，不堵车咋可能，最好是骑小毛驴。

当然不是说二期不值得买，毕竟 1 期目前房源没太多选择，76 平都只剩下40 多层以上了。根据最近几个月来看依旧是沙井销冠一哥，目前来说是网签量最高的楼盘，综合起来考虑，珈誉府还是吊打周边几个新房的。

2/ 珈誉府卖的好的原因

开发商的口碑和营销做的好。目前新房项目维权多，很多交楼之后多少都会点质量问题（个人看来其实新房 70% 一直都有，不可能没有瑕疵），你以为二手业主不想WQ吗？只是二手业主没地方WQ而已，太多维权的把购房群体吓坏了。

鸿荣源是深圳老民企开发商，不仅在宝安、龙岗、福田等开发商很多项目，而且都是有良好的口碑，并且物业好都是广为流传的，听说鸿荣源物业，家里灯泡还是什么东西坏了，24 小时都有人随时处理，并且后面还会客服电话回访询问满意度怎么样，造成鸿荣源楼盘的二手基本上都还是比较保值。

龙岗的鸿荣源公园大地，一直是龙岗区的价格天花板，和交易热度比较高的小区，成交价都在 6 万左右，宝中壹方玖誉还有鸿荣源熙龙湾都是宝中的标杆等等。

另外鸿荣源很会做营销，基本每个楼盘都会把实体停车库还有实体样板间和实体花园做好，再请各大房产自媒体各种形式宣传（短视频、直播），首次开盘还请了王心凌商演。无论是体验感和曝光度都比大部分开发商做的好。

2、户型设计，鸿荣源因为是民企，所以设计和运营操盘方面比较灵活，户型基本都是在能利用的条件和环境下利用到最好，用尽各种方法提高赠送和使用率。

二期的户型从爆料的来看参考一期套内和使用率，几乎没什么区别，其他面积段参考一期，套内几乎一样，误差不大，在40 多层高容积率新房中，大部分都做不到这样的使用率和户型（拾悦城 87 平 3房 1 卫）。

有些人觉得这个数据得房率不高。这里解释一下，基本内场销售说的得房率（包含墙体还有赠送，并且存在一定的误差，没这么准确，墙体占 2-3cm 左右）。

3/ 楼盘房源挂盘多，以后二手卖不出价？

小区二手下降有多方面原因：整体行情下行、周边新房红心大把二手价格打下来，或者这个小区确实是因为业主挂盘量大，价格下跌等等。其中小区供应大，同时体量大花园也大，底商配套基本比较丰富，最重要的是对这个小区的综合认可感兴趣客户群体多还是少，如果看房的客户数量和挂盘房源成正比，那挂盘房源多并不是他二手卖不出价的原因。

有些二手小区房源不多，但是一样卖不出什么价格（位置差、学校一般、花园和商业、户型没什么优势）。

可以拿壹成中心路举例子，从行情当时最好的时候二手单价 8 万多，到现在整体行情缩水，新房竞争激烈，单价到 5 万多，二手价格和周边新房价格差不多，达到一个制衡的状态，看老龙华中心城的二手和新房基本也都会对比壹成，基本上也算是附近的风向标。

所以最终还是看整体市场环境，和新房价格以及周边小区二手等等综合优劣势参考对比，不是单单只是看一个项目的点，往往都是缺点和优点并存。

4/ 共有产权房有什么影响？

珈誉府之前有过一段时间 wq，不知那里传出的消息旁边的共有产权房改为安居房，业主顿时咋炸开了锅，担心会影响他们商品房的价格。

改为安居房目前并没得到官方正式和文件公布，其实影响并不大。共有产权最在北京推出，听说没有什么人购买，并不怎样受欢迎，并且各种条款限制，做不到任何投机的成分。

目前无论是光明、龙华、沙井等都会有规划大部分安居房，你说有影响肯定有，但不会只影响一个楼盘，周边新房二手都会受影响，一荣俱荣，一损俱损。

5/ 二手房对比

华强城城市花园总占地大约是12.8万平米，总建筑面积大约是80万平米，是一个集住宅、写字楼、商务公寓、保障房和幼儿园、当时是集中式商业于一体的西部标杆大盘！

2018-2019-2020 年分别开售一二三期，新房均价 4.6 万左右，最近两个星期的成交价88 平 3 房 21卫 388 万 28楼 朝南看学校 成交均价为 4.4 万。

（此户型图89平最新成交388万）

华强城城市花园，在售最笋的盘

一期 88 平 3房 2卫 385 万 含增值税（未满五年） 西南向 中低楼层 带装修，按目前鸿荣源 85 平 3 房 2 卫竖厅来看，中低楼层 420 多万左右，还比二手贵个 35 万左右，不过学校没珈誉府这么好，关注度非常高，最近这两周这个小区已成交 6 套房源。

博林君瑞目前的笋盘情况

18和19年的小区这小区之前开盘的话也是比较火的，开房也比较火的，它现在的话就是整个小区分南北占地45000平，建面 19万，总共户数1120户，车位的话1300个，车位比 1:1，地上配套成熟，各种影院，华润万家、网红餐饮、休闲酒吧、咖啡奶等等都是现成的，门107国道无论是自驾，去宝中和南山都比较方便，视野直接看海岸城，带的也是深圳外国语学校。

开发商一直擅长做豪宅，标杆品质著称，沙井标杆楼盘博林君瑞，89平三房户型，高峰期最高成交价730万，23年9月份以430万成交。单价从8.2万跌到4.83万，两年时间跌幅超4成。目前，这个小区 88平3房最近有成交 410-418万， 均价4.6万左右。

书房是阳台改房间，赠送一半，几个卧室面积都挺大，比大部分新房二手使用率都高，目前在售最笋的 88 平 3 房 2卫 毛胚 400 万总价。珈誉府 79 平 3 房 1 卫 370 多万，85 平 3 房 2 卫折后价 430 万，96 平 460 万，群友们自行对比。

6/ 最后总结

新房二手都欢迎联系我们团队带您去对比选择，目前虽然价格没出来，大概率回和首开折扣差不多，不然担心业主会团建，至于珈誉府值不值得买，完全看个人需求对比。但说珈誉府完全站岗，我不怎么认同，（那是整个大环境下行，整艘船都被慢慢淹没），不会单单只是一个楼盘受影响，只是有些原本就被炒的比较高而已。

沙井不像光明这么卷，一是新房位置比较分散二是沙井人口基数和居住人口多加上外溢的人数导致购房比例人数大，所以折扣不像光明这么多，但面貌和舒适度还是比光明要差些，沙井鸿荣源是所有新房客户用脚投票的楼盘，不一定要跟风，但一定要结合实际预期量力而行。