很早之前就想写这篇文章了，这个项目总价低、地铁口、加上300万能入3房2卫，一站到凤凰城，10月8号开的展厅，12月6号开盘，中间拖2个多月。一是中间积累的客户数量领导不满意，二是积极协调光明深实验落地事宜，不然这项目没啥亮点。

在如此努力的情况下，特地做了饥饿营销，正常楼盘开盘都是400多套，去化30% 也有120多套。这次的可售货量远低于平均楼盘的货量，按正常的比例算可能更低。只拿了2栋来卖，仅246套，认购➕网签仅94套，结果还是不如人意。

建面约382方的建面原本是给宏发邀请特发集团集团来运营操盘合作，因为体谅项目太大加上周期性回报太长，资金链需求大，宏发自己好几个因为营销和定价原因卖的也一般，特发自己公明北还有几块土地利益统筹还要开发后面放弃了。

后面在zf协同的下，请华润出钱，开发操盘营销，占51%的分红，后续规划还有人才房、保障房、公寓，产业写字楼里，后期的完成的建设周期可以参考龙华壹成中心。

楼盘优势：

润宏城还是很聪明的，主打300-350万的客户群体。82平如此小的面积，硬是想办法做了2卫。300万，没什么太多选择（花润里、龙湖御璟等都比较偏），中海时光镜和润耀府都要350万以上。

加上300万还能有2卫，还是地铁口，还能读深实验又有华润加持，深的部分刚需看重学位的民心。

再加上如此的体量，以后底商配套很丰富，生活居住方便。。。。优点我就不多说了，想了解的可以私信我带你去楼盘销售会把优点介绍的非常到位。

01/异地样板房

其实这个盘综合来看，性价比还是可以，非常适合刚需小孩读书，预算不够的家庭，交通居住方便，月供压力也不大，即使以后跌或者亏也亏不了多少，但是买这个盘我最担心的就是交标。

从润耀府、中洲迎玺、绿城桂语兰庭，你会发现异地的都是要比实体的感觉大，第二异地的虽然是按照1:1面积做的，墙体厚度不一样，特别是承重墙，还有润宏城83平的把次卧墙壁打掉了，你根本感受不到那个真实墙体的厚度，真是次卧和客厅开间尺寸，有可能次卧小的你根本无法接受，客厅开间窄的压抑。

中洲迎玺97平的异地样板间就是比实体样板间要大，从客厅到卧室，实体的次卧和儿童房要小很多没有特别深究原因在那里，去看过的伙伴可以出来证实一下。

绿城桂语兰庭，异地样板间窗户尺寸，与实际不一致，开盘仅公示在易拉宝最下面的小字。。。后面遭遇维权，总之异地样板间出问题的概率特别大。

买房这东西，大部分还是以刚需居住为主，只要自己收入不减少，价格下降，压力都还在承受范围内，如果是住起来，和自己要求不符，没达到自己居住要求，交付和自己预期那是相当难受。

做异地样板间还有一个点：

省钱，做实体样板间，比异地成本要高得多。另外一个就是实体样板间反而没优势，要么视野景观差，要么噪音严重。客户看了实体样板间，会看到楼盘劣势，不利于楼盘享受。（中海时光镜把阳台封起来噪音、深业颐樾府实体样板间做好很久了至今未对外开放，阳台直视上塘道楼间距只有30米，另一面看城中村都把阳台封起来了）。

所以有些开发商更聪明了直接做异地，还有不用这么麻烦。

02/楼盘属于合作开发

我这里就想问一句：后面如果出问题wq你找谁？找宏发，宏发说这个是华润操盘运行的，他占的股份51%比我多，我只负责提供地

找华润，可以说这个是宏发要求的施工方，或者你根本wq作用不大，背景yin，这里不敢多说。反正容易T皮球。

合作的项目一般审批各种事项都需要两个人同意，假设后期需要额外花钱补充施工完善装修或者花园有一方不同意都麻烦，并且谁都不认帐。

坪山润樾府（华润置地、招商蛇口、华发股份联合开发）后面出问题，听说wq都很麻烦，折腾了好久。

03/供应量大

群里老有人说这个片区供应量大，以后会暴跌，价格还会降，估计这也是群里很多伙伴观望的原因之一，巨大供应量正常来说确实是会对价格踩踏式，但需要看他供应的速度频率和供应的时间以及入市时间市场行情。

如果是按照当下行情，每隔开2-4个月就加推的频率，在没有好的政策出来的情况下肯定难搞。客户一方面被稀释（科学公园还有振业和深铁睿著广场）一方面没信心，收入还是持续下降，加上在行情没有回暖的情况下之前一直卖不完的就容易比开盘折扣低。像中海时光镜，加推2栋备案了，但是一直不卖（因为之前很多还没卖完，先不买）。

如果是能拖到2栋卖到85% ，再开盘第三栋大概率按目前情况价格也不会再底到哪里去。基本上每年过年后会有小回暖，润耀府已经收回1%折扣。

目前房源最多的还是公明，但是很多客户一提到公明都不想看。另一块供应量大的就是满京华几个地还有光明大街的几个旧改项目。对润宏城造成的冲击取决于他们入市节点和入市频率及价格。

假设在2025年7月有几个科学公园和光明大街的几个旧改入市，有340万左右的总价，那还是有一定的冲击力。如果是周边项目都谈好，错开时间入市，不像下半年那样(光明里、满京华、中海时光镜、润耀府齐开盘卷到家)

04/学校及周边竞品

深实验学校落地了，确实是属于他的学区但是周边及以后的保障房、相当于不仅这一期能读，附近后面几年入市的新房都能都读，而且松茂御城还有几个月就交楼，积分比润宏城好高，读书其实他比还更有优势。

松茂御城二期，目前已经快封顶，按照目前进度可能2024年7-8月份左右会入市，除了松茂御城里面用真石漆，属于比较老的设计和建筑风格在，外立面稍微土一点，但户型使用率高。交楼依旧比润宏城要早，读书依旧比更有有优势，如果价格定在320万起，对润宏城销售真的是不小的压制。

个人小结

润宏城位置虽然处于凤凰区，但从地理上来说属于凤凰城和公明的边界，上车的刚需三宝（地铁、学校、商业）都有，针对合适的人群还是可以上车。毕竟300万，对于置业新房本身预算就非常低，没什么太多好的选择，要求高，价格也不是这个范围。

如果时间拉长线10年来看，论经济，物价。还有M2货币量造成的通货膨胀，那个时候房价肯定不是现在这样。加上25年8月地铁开通，会加速整个沿线人流增入，预计5—10年中国也会有更多产业转型成功，经济不像现在这样萧条。

如果是五年类内，比较有概率在13号线 地铁开通前，润宏城价格可能更低，或者出现比他更有性价比的盘。25年中旬之前价格会有小范围下降波动。25年中旬后或者拉长五年还是比较平稳的。

25年中旬后房价预计不会像现在这样开发商这么多折扣，凤凰城片区新房基本交楼，居住氛围和面貌都提升不少，供应也基本饱和。

另外就是营销做的太差，听说从设计到建设展示中心花了将近1亿，拿出十分一出来做营销推广和再把实体花园和停车场➕实体样板间都做好，让客户感觉把钱用在把品质提升上来，销量绝对不会像现在这样惨不忍睹。

最后再打个广告，千万不要自己去看房，不找我们找自己信的过的房产自媒体也行，在目前的行情下找自媒体房产多少都会比你自己去的价格更优惠。营销费用和房价折扣是两个开销系统是分开的。