为什么会拿这两个盘比较，因为这两个盘相似点太多，文体配套、户型设计等悦见倾湖95平大概均价5.5左右，星河云邸预计也是4.5-5.5左右，超过这个价格不好卖，隔壁悠山美地5.2万的指导价，近3个月仅成交一套，名企目前大家认可度比较高的也就鸿荣源、星河、宏发三家开发商，目前全在龙华竞争。

区位

星河云邸区位：

大浪处于龙华的西北侧，因为地理位，可以说一直以来都是被龙华遗忘的地方，长期以来这个片区聚集了大量的厂房，造成大量的租房需求于是又产生了大量的小产权、宿舍，早期没有规划、配套和资源，如同沙井那样，也有部份烂尾楼（自建房和大红本因产权等停滞）。

我记得和客户提起这个地方等时候，还没开通6号线的时候，客户一听名字就只摇头，直到后面大浪商业中心规划再到一次次的升级，从1.0到现在的4.0从占地超过19万平方米，36栋主题大楼，组成庞大商业旗舰航母，可以说人流量仅次于壹城中心，大部份消费比龙华中心便宜，逐渐收到年轻人青睐。

持续特色小镇发展和数组产业化经济，说白了就是这里服装企业打造个人平卖卖服饰、依靠各种生活圈消费带动经济，在如此的大环境下早就疲乏了。

因大浪医疗、教育、文体配套等产业资源匮乏的经过大浪人们的不断反应，大浪终于在2021开始动工建设大浪体育中心和文化艺术中心，预计2024年建成，到时除了提升整体的城市面貌外，还能满足人们的运动文化各项艺术需求。

综合整体区域位置而言还是比宏发悦见倾湖差点：

1、本身龙华设计规划发展都是往深圳北-红上-上塘-龙胜-这个地铁脉络发展，属于龙华大商圈范围，基本都能享受的龙华的现成文体、艺术、商业配套都是现成的还有以后的更新的配套资源，而大浪还有大片的旧改，周边城中村多，都是比较落后的工业园区，并且人口在逐渐流失，周边几大城中村和工业区包围，城市面貌差，并且对面的赖屋村也在规划旧改，以后会有大量的噪音和环境污染。

2、星河云邸这个位置客户群体大部份都是居住附近房居民，和亲戚朋友都在这里生活习惯了的，虽然往光明方向，但是光明的客户群体看不上这里，相当于外溢的客户群体不多，而清湖地铁口离龙华中心区近外，可以享受观澜的客户群体外溢，实际上观澜的产业要比大浪好的多（汇川技术总部、激光创新等），观澜住宅少，前几年只有瑞颐璟府和颐璟华府卖5.5万左右，没什么选择，对比现在来说贵。

3、大浪除了大浪商业、以及在建的文体艺术中心、体育馆和云邸自己的星河coco park，没了，倾湖悦见那边附近，除了在建的地铁口商业，星光TMALL、星河coco、文体中心、艺术中心、人民医院等都现成的，不需要等。

4、大浪这里因为之前自建统建楼等因产权和资金原因停在哪里，像沙井那样，城市面貌更新和区域发展时间缓慢。至于阳台山来说，星河确实是优势但是其实也有一定距离，骑个电动车，还要经过几个红绿灯，也要十五分钟以上，并且对于大部份人来说没有经常爬山点习惯，并不是天天用，加上倾湖过来也没多远，所以就没有特别提。

交通、教育

交通方面两边都是一样的堵，没得说。至于堵的程度，看你走哪条路线。

假设从民乐地铁站出发，往悦见倾湖，有4条路可以选择，新区、龙华、民治三条大道，可以选择最适合的相对灵活，就是红绿灯多也堵。

从民乐往星河云邸方向，新区大道最快，红绿灯少，车也不多，路比较宽，但是一旦到布龙路、云峰路、龙观大道交汇处，往阳台山东方向，而云峰路阳台山上下面就是一家大型物流园和一大片家具厂，各种物流货车加上这里的元芬村，就堵的不行，5个楼口交汇红绿城时间短、电动车乱穿，容易经常发生事故，（我有幸已经目击2次以上了），这里友情提醒，不小心话题扯远了，总之交通出行方面时间差不多，看自己出行喜好

学校方面：星河云邸楼下9年制公里学校共享龙华第二外国语 大概率是读楼下新学校，悦见倾湖共享清泉外国语和新华中学，悦见倾湖的学校虽然比较好，但需要一定积分。

本体配套

两个项目都是总建面53-55万方，分几期开发，酒店建筑以及商业裙楼、集中式商业，规划为城市综合体项目，可能星河云邸自带的3.5万的CocoCity更具有优势，小区花园大，9米高的跳高大门14米长，户型96平都是超东南河西南偏多，部份看花园视野楼间距都还比较舒适，部份看城中村的就稍微差点，外立面用的是铝板+仿真石漆加上6500平的中心花园，活动空间比宏发悦见要大。

悦见倾湖呈现L字型的排开，像把盛景润府包围一样，空中天桥连廊把几个小区和写字楼连在一起，活动空间会有点不变，不过大堂虽然没那么高用的是深色石材结合香槟金的金属材质，外立面用的是铝板、金属格栅和Low-E节能双层中空玻璃为主，辅以局部真石漆外墙，稍微比星河云邸更高端一点。

倾湖悦见：96㎡户型为西北朝向，很多人不太喜欢；99㎡与102㎡为西南朝向，优势朝向不假，但这个得房率估计很多人接受不了；116㎡与120㎡四房户型客厅阳台朝东北，餐厅开窗在西南，有那么点不完美的感觉，不过餐客厅通透一定程度上能够弥补客厅东北朝向的不足，东北向隔着清龙路对着大唐时代商业综合楼（19层），最好是20楼以上，否则即有噪音隐患，还没视野，20楼以上视野还是比较开阔的，综合看下来也就四房景观视野还行，楼层尽量高就对了，小区花园小大约才2千平左右，没什么配套设施。

综合来说：两者综合商业业态、文体配套，项目综合品质都可以说是旗鼓相当的，如果是如果是用材用料方面，倾湖的成本更高，车位比倾湖达到了惊人的1:2，星河1:1（还差几个车位）。以上仅供参考，具体还是看自己的居住生活生活喜欢和需求，再差点盘都有适合她的人群还是有人喜欢入手。个人星河云邸预计折后价格5万左右，不然我预计销量会不理想，倾湖刚取证6.8万多均价，内部消息透露96平说折后均价5.3万起，如果属实，将近78折左右，总价510万左右，会比较好卖，但依旧有点呛。因为还有个尚云即将拿证，最新消息这次主要卖82和89这两个户型，两个户型共380套82开盘折后全部520以内，均价6.18万，89开盘折后全部570以内，单价均价6.25万，估计还是搞不过尚云，毕竟大家看的都是偏总价，和实际的套内面积，综合性价比。

很多客户喜欢看数据，（觉得这个盘卖的好，就是盘好，大家都认可，不是我一个站岗）但是其实除项目产品外，开发商营销策略和推广方式占有一定的影响，并不一定就真的好适合你，星河云邸和悦见倾湖营销策略和推广比起鸿荣源都差得远，（星河云邸首开发营销活动都是模仿尚云），目前鸿荣源、万科都可以说是营销届的天花板。