绿景白石洲可以说是位置上的高富帅，户型中的屌丝，刚需中的战斗机。从2005年立项至今，历经十八年，然而最出名的还是他的回迁房，在21年的时候一度高达9万，并且一次性付款，现在新房8万多的价格，估计都要哭晕在厕所了。

因为体量大被誉为旧改航母，可见开发难度和成本不是一般的高，曾一度缺乏资金，去年拉了万科23亿元入股享有三到四期的分红，还是杯水车薪，直到后面又跑到上海拉来银团贷款200亿元左右，才得以继续开展。估计今年该还钱， 加上后续3期较大的供应，首次开盘，必须有个好的销量来提升信心和热度，开个好头。

回归产品本身来说就是个纯刚需上车盘，虽然是100多平以上，10.9的容积率，74层的层高，整体不足1:1（优先业主）的车位配比，3梯6户和4梯7户，这种配置一般改善客户都接受不了，估计很多刚需客户现在住的都比它要舒服。超高层的密度，难免会有些压抑。小区公共配套设施服务可能会超载，影响居住体验。

从下半年入市的楼盘来看，只有绿景白石洲的现有地段离科技园、后海、深超总几大产业高地接近，后续几期供应的还有回迁房，居住混杂。位置它比金地环湾城地段更好，比天宸安静，比前海上班方便。

得房率和周边公寓一致。不到70%，100 多平的户型套内和其他90多平的套内差不多大，从这个角度看比大部分楼盘又多了几十万的成本。

还有个残酷的事实，回迁房一般都享有优先选择权，可以选择朝向和景观比较好的，他们的回迁房的东向可以越过华侨城波托菲诺别墅区，从而看到燕栖湖的风光。

而璟庭的业主西侧又被深业世纪山谷所阻挡（别人的住宅79层比你还高），所以看不到什么稀缺的景观资源，只能打性价比，8、7/万起

还有很多用白石洲去对标华润城和香山美墅，意义不大，论社区环境、户型、景观等没什么可比性。二手成交价除了受政策影响以外还有市场因素，市场好的时候某些二手炒到比较高，本身就有泡沫，如今市场和政策都在变，加上购房需求不断被人才房和安居房等吸收，最终还是需要结合市场总结预判，寻找符合自己需求喜欢的产品。